Sentenza del 07/03/2017 n. 905 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la legittimità della rideterminazione del valore dichiarato per un rustico al grezzo. L’ente impositore aveva effettuato la comparazione con immobili aventi caratteristiche non omogenee, in particolare immobili di superficie maggiore, ristrutturati o dotati di finiture e stato manutentivo ottimali. L’amministrazione aveva tentato di correggere le differenze mediante procedimenti di omogeneizzazione dei valori, ma tali correttivi non erano sufficienti a rendere attendibile il confronto.

La decisione

La rideterminazione è stata ritenuta illegittima. Ai fini dell’imposta di registro, la stima deve fondarsi su transazioni relative a immobili effettivamente comparabili per caratteristiche, consistenza, condizioni e stato di conservazione. Non è sufficiente applicare correttivi matematici o procedimenti di omogeneizzazione quando gli immobili utilizzati come termini di confronto presentano differenze sostanziali rispetto al bene oggetto di compravendita.

Norme richiamate

• Disciplina dell’imposta di registro e della determinazione del valore venale dell’immobile

  La rideterminazione del valore deve essere adeguatamente motivata e basata su elementi comparativi omogenei e concretamente attendibili.

Massime di principio

• Nel contestare un accertamento immobiliare, occorre verificare se i beni comparati siano realmente omogenei per superficie, destinazione, stato di costruzione, finiture, condizioni manutentive e ubicazione.
• Un immobile rustico al grezzo non può essere confrontato direttamente con immobili ristrutturati o rifiniti senza una dimostrazione rigorosa della comparabilità.
• L’applicazione di correttivi o coefficienti di omogeneizzazione non sana automaticamente differenze strutturali rilevanti tra il bene accertato e i termini di confronto.
• L’ente impositore deve fornire una motivazione concreta e verificabile circa la scelta dei comparabili e il metodo utilizzato per determinare il maggior valore.
• Se la stima si fonda principalmente su immobili qualitativamente superiori o di dimensioni significativamente diverse, l’atto impositivo può risultare illegittimo per carenza di attendibilità della comparazione.