Cassazione Civile, Ordinanza n. 24398/2025 del 02/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare nel quale la società acquirente aveva immesso il possesso/detenzione dell'immobile e aveva versato somme di denaro, assumendosi che la vendita definitiva fosse subordinata alla preventiva risoluzione per mutuo consenso di una precedente donazione dell'immobile. Successivamente le parti avevano anche sottoscritto una scrittura integrativa che fissava un nuovo termine per il definitivo e prevedeva una clausola penale di euro 5.000 mensili per il ritardo nel rilascio dell'immobile da parte della promissaria acquirente in caso di inadempimento di quest'ultima. Poiché la donazione non veniva risolta e il definitivo non si perfezionava, la società attrice chiedeva la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. e il risarcimento del danno; poi rinunciava alla domanda di esecuzione in forma specifica e insisteva per la risoluzione del preliminare, la restituzione di quanto versato e il doppio della caparra confirmatoria. Il tribunale dichiarava la risoluzione per inadempimento dei promittenti venditori e li condannava alla restituzione delle somme e al doppio della caparra. In appello, la decisione veniva riformata solo in punto indennità: la corte territoriale riconosceva alla venditrice euro 160.000 a titolo di indennità per l'occupazione dell'immobile, quantificandola sulla base della penale pattuita per altra ipotesi contrattuale. Nel ricorso principale la società deduceva violazione degli artt. 112, 1382, 1453, 2963 e 1187 c.c., sostenendo che la penale prevista per l'inadempimento della promissaria acquirente e per il ritardato rilascio non poteva essere usata come criterio di liquidazione dell'indennità di occupazione dovuta dopo la risoluzione del preliminare per inadempimento della venditrice; il secondo motivo, sulle spese, restava assorbito. Nel ricorso incidentale la controparte contestava invece la condanna al doppio della caparra, sostenendo che non vi fosse stato recesso ex art. 1385 c.c. ma solo domanda di risoluzione e risarcimento; la Cassazione ha ritenuto infondate tali censure perché la domanda dell'attrice era stata interpretata dal giudice di merito come domanda di recesso con richiesta del doppio della caparra, interpretazione non censurabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione non apparente.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso principale limitatamente al primo motivo, cassando la sentenza impugnata nella parte in cui aveva usato la penale contrattuale come parametro per liquidare l'indennità di occupazione dell'immobile. Ha rigettato il ricorso incidentale. La causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione per nuovo esame della domanda di indennità e per la regolazione delle spese, anche del giudizio di legittimità. La Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente incidentale.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato come parametro della censura sulla corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la censura principale viene assorbita dall'accoglimento del primo profilo.

• art. 1382 c.c.

  la clausola penale prevista per l'inadempimento della promissaria acquirente non può essere automaticamente utilizzata come criterio di quantificazione dell'indennità di occupazione dovuta in una diversa ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice.

• art. 1453 c.c.

  richiamato in relazione alle domande di risoluzione del preliminare e alle conseguenze dell'inadempimento contrattuale.

• art. 2963 c.c.

  citate dal ricorrente principale nel contesto della doglianza sulla durata dell'occupazione e sulla quantificazione dell'indennità, ma non decisive nella ratio accolta.

• art. 1187 c.c.

  citate dal ricorrente principale nel contesto della doglianza sulla durata dell'occupazione e sulla quantificazione dell'indennità, ma non decisive nella ratio accolta.

• art. 183, comma 6, c.p.c.

  richiamato per la memoria con cui l'attrice aveva precisato le domande, anche ai fini dell'interpretazione della domanda da parte del giudice di merito.

• art. 1385 c.c.

  richiamato nel ricorso incidentale; la Corte conferma l'interpretazione di merito che ha ravvisato una domanda sostanzialmente diretta al doppio della caparra, letta come esercizio del recesso.

• art. 1456 c.c.

  richiamato nella clausola contrattuale che prevedeva la risoluzione ipso iure in caso di inadempimento della promissaria acquirente.

• art. 92, comma 2, c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo principale sulle spese, dichiarato assorbito.

• art. 360 c.p.c.

  richiamato nel ricorso incidentale per vizio di motivazione e violazione dell'art. 112 c.p.c.; le censure sono state ritenute infondate.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  la Corte dà atto dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico della ricorrente incidentale.

Massime di principio

• La clausola penale pattuita per l'inadempimento di una parte e per il ritardato rilascio del bene non può essere utilizzata come parametro automatico per liquidare un'indennità di occupazione dovuta in un diverso scenario negoziale, specie quando la risoluzione del preliminare derivi dall'inadempimento della controparte contrattuale.
• Penale e indennità di occupazione hanno funzioni diverse: la prima predetermina il danno da mancata esecuzione/risoluzione del preliminare, comprensivo dell'interesse negativo; la seconda remunera il pregiudizio da godimento senza titolo del bene altrui.
• L'interpretazione della domanda giudiziale compiuta dal giudice di merito è insindacabile in cassazione quando sia sorretta da motivazione non apparente e non logicamente incompatibile con il contenuto degli atti difensivi.
• Quando il giudice di merito ravvisi nella domanda una richiesta sostanzialmente diretta al pagamento del doppio della caparra come effetto dell'esercizio del recesso, la censura in cassazione non può limitarsi a proporre una diversa lettura del petitum, salvo che la motivazione sia inesistente o manifestamente illogica.

Come è indicizzato