Cassazione Civile, Ordinanza n. 29150/2023 del 19/10/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile sito in Palermo. La conduttrice aveva comunicato il recesso anticipato per asserita contrazione degli affari dovuta alla crisi economica; la locatrice aveva contestato la legittimità del recesso e aveva agito per sfratto per morosità e per il risarcimento di diversi pregiudizi: canoni per il periodo in cui l'immobile era rimasto inutilizzato dopo il rilascio, differenza tra il canone originario e quello poi ottenuto dalla nuova locazione, danni materiali all'immobile e interessi bancari sostenuti per la mancata percezione dei canoni. Il Tribunale aveva riconosciuto solo una somma limitata per canoni e oneri condominiali, rigettando il resto; la Corte d'appello aveva confermato. In cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 115 c.p.c. per asserita mancata considerazione della non contestazione circa la rilocazione dell'immobile a canone inferiore e circa la maggiore appetibilità del bene; 2) violazione dell'art. 115 c.p.c. e motivazione apparente, sostenendo di aver provato tramite testimonianza e documento di essersi attivata subito per reperire un nuovo conduttore e contestando il rilievo della CTU; 3) ancora violazione dell'art. 115 c.p.c. sulla prova delle modifiche e dei danneggiamenti all'immobile risultanti dal verbale di rilascio; 4) violazione degli artt. 1588, 1590, 2697 e 2727 c.c. per il rigetto della domanda risarcitoria relativa ai danni materiali, assumendo che il danno fosse provabile anche per presunzioni e che la mancata riparazione non fosse ostativa; 5) violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il giudice ritenuto implicitamente respinta la domanda di risarcimento degli interessi bancari per scoperture.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i motivi perché, da un lato, le doglianze sulla non contestazione e sulla prova tendevano in realtà a sollecitare una nuova valutazione del merito; dall'altro, non risultava dimostrato il fatto decisivo che la locatrice si fosse tempestivamente attivata per reperire un nuovo conduttore e negoziare migliori condizioni economiche. La Corte ha precisato che la violazione dell'art. 115 c.p.c. è deducibile solo quando il giudice decida su prove non introdotte dalle parti o disconosca fatti non contestati, non quando si contesti l'apprezzamento del materiale probatorio; ha inoltre escluso che la CTU integri, di per sé, un "fatto storico" omesso. Quanto ai danni all'immobile, ha rilevato la novità della censura in parte qua e, in ogni caso, ha confermato che la Corte territoriale aveva tratto corretta conferma della mancata prova del danno anche dalla mancata allegazione di una riparazione necessaria. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile per genericità e asserita violazione dell'art. 112 c.p.c. non adeguatamente specificata. Non sono state liquidate spese per mancata difesa della resistente; è stato inoltre dato atto dei presupposti per il doppio contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Il principio di non contestazione e la regola di decisione sulle prove vietano al giudice di fondare la decisione su prove non introdotte dalle parti o di ignorare fatti non contestati; non è invece denunciabile come violazione dell'art. 115 la mera critica alla valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• art. 116 c.p.c.

  La valutazione delle prove non legali appartiene al giudice di merito e non è censurabile in cassazione come violazione di legge sotto il profilo della mera rilettura del materiale istruttorio.

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  Il vizio motivazionale rilevante in cassazione si configura solo come anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante, non come dissenso rispetto all'apprezzamento delle risultanze istruttorie.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  L'omesso esame deve riguardare un fatto storico decisivo; la consulenza tecnica d'ufficio, in quanto mezzo/processo di valutazione, non integra di per sé un fatto storico.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui si fonda la censura, altrimenti la doglianza è inammissibile.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione è avvenuta in camera di consiglio secondo il rito camerale accelerato previsto dalla norma.

• art. 27 l. n. 392/1978

  È richiamato quale parametro del recesso anticipato del conduttore nelle locazioni non abitative, in relazione alla necessità dei gravi motivi.

• art. 1588 c.c.

  È evocato dalla ricorrente in relazione alla responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata.

• art. 1590 c.c.

  È evocato dalla ricorrente in tema di obbligo del conduttore di restituire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato come norma sul riparto dell'onere della prova, ma la Corte rileva che le censure tendono in realtà a ottenere una diversa valutazione del materiale probatorio.

• art. 2727 c.c.

  È richiamato in relazione alla prova presuntiva del danno, la cui utilizzazione resta rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.

• art. 112 c.p.c.

  La censura per omessa pronuncia deve essere specifica e individuare chiaramente la domanda non esaminata; una doglianza generica è inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il pagamento del doppio contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• La violazione dell'art. 115 c.p.c. è configurabile solo se il giudice fonda la decisione su prove non introdotte dalle parti o disconosce fatti non contestati; non è invece utilizzabile per contestare la mera valutazione del materiale probatorio.
• La deduzione di omesso esame di un fatto decisivo richiede l'indicazione di un fatto storico specifico ed esterno al processo; la consulenza tecnica d'ufficio non è, di per sé, un fatto storico omesso.
• La censura di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. è inammissibile se formulata in modo generico e senza indicare con precisione la domanda o il capo di decisione asseritamente trascurato.
• Chi agisce per il risarcimento del danno da rilocazione a condizioni peggiorative deve provare, in modo specifico, non solo il nuovo canone inferiore ma anche il nesso con la mancata o tardiva tempestiva attivazione per reperire il nuovo conduttore, quando tale circostanza sia decisiva nella motivazione di merito.
• La prova presuntiva del danno e l'individuazione degli elementi da cui desumerla restano rimessi al prudente apprezzamento del giudice di merito e non sono sindacabili in cassazione come se si trattasse di una nuova valutazione del fatto.
• In sede di legittimità non possono essere introdotte questioni nuove o temi di contestazione non trattati nei gradi di merito, salvo quelle rilevabili d'ufficio; il ricorrente deve indicare gli atti in cui la questione è stata dedotta.

Come è indicizzato