Cassazione Civile, Sentenza n. 26332/2021 del 29/09/2021

Esito

La controversia

La Lemor S.r.l. impugnava la modifica contrattuale (atto transattivo) con cui i fallimenti Maranello Palace e Ares avevano cambiato clausole del contratto di locazione alberghiera, chiedendo la declaratoria di non transattività e la nullità delle clausole ai sensi dell'art. 79 legge n. 392/1978 in quanto tali modifiche aumentavano il canone e peggioravano la durata per il conduttore. La ricorrente deduceva inoltre che la novella di conversione (legge n. 164/2014) dell'art. 18 del d.l. n. 133/2014, poiché aveva innalzato la soglia del canone da 150.000 a 250.000 euro e previsto efficacia temporale, avrebbe dovuto essere interpretata come non applicabile al modificativo stipulato il 16/10/2014; e censurava l'estensione degli effetti transattivi alla Lemor, che era subentrata successivamente e non aveva partecipato all'accordo originario.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la valutazione della Corte d'appello secondo cui l'art. 18 del d.l. n. 133/2014 (convertito dalla legge n. 164/2014) introduceva la facoltà per le parti di derogare alle norme inderogabili della legge n. 392/1978 per i contratti con canone annuo oltre la soglia prevista, che in sede di conversione è stata innalzata da 150.000 a 250.000 euro. La Corte ha interpretato la modifica come limitata all'innalzamento della soglia e come applicabile, nella parte temporale espressamente prevista dal comma 2, solo ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge di conversione; ciò preserva gli accordi conclusi fra il 13/9/2014 e il 12/11/2014 dal cambiamento retroattivo. Di conseguenza l'atto modificativo del 16/10/2014 è stato ritenuto valido e dotato di efficacia transattiva anche nei confronti della Lemor quale cessionaria del rapporto locatizio. Il ricorso è stato quindi respinto e la ricorrente condannata alle spese.

Norme richiamate

• art. 79 legge n. 392/1978

  Norma di protezione del conduttore che rende nulle le pattuizioni peggiorative; la Corte ha ritenuto che detta norma fosse derogabile, ai sensi dell'art. 18 del d.l. n. 133/2014, per i contratti rientranti nella soglia prevista al momento della stipula

• art. 18 d.l. n. 133/2014 (convertito con legge n. 164/2014)

  comma 1 e comma 2 (nella parte di innalzamento soglia e disciplina temporale)

  La Corte ha interpretato la conversione come avente la sola finalità di innalzare la soglia del canone da €150.000 a €250.000 e di disporre, con il comma 2 inserito in sede di conversione, la disciplina dei rapporti sorti tra il 13/9/2014 e il 12/11/2014. Non vi è stata abrogazione ex tunc del testo originario; la modifica è pertanto prospettica rispetto alla soglia innalzata

• art. 77, comma 3 Cost.

  Richiamata nella doglianza; la Corte non ha ritenuto che la conversione avesse operato una soppressione retroattiva delle aspettative legittime in modo da violare il parametro costituzionale evocato

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Fondamento processuale delle censure di diritto proposte in cassazione; la Corte ha ritenuto le censure infondate

• art. 13 comma 1-quater d.P.R. n. 115/2002 e art. 1-bis del medesimo articolo 13

  Norme richiamate in ordine al contributo unificato e agli oneri processuali; la Corte ha attestato l'esistenza dei presupposti per il versamento addizionale da parte della ricorrente

Massime di principio

• La modifica legislativa che innalza una soglia retributiva (o simile) è in genere interpretata come prospettica, salvo chiara volontà legislativa di operare effetti retroattivi; occorre sempre verificare le norme transitorie della legge di conversione
• Un accordo transattivo valido e stipulato mentre una norma derogatoria era in vigore può produrre effetti anche nei confronti del successore a titolo particolare (cessionario/subentrante) nella posizione contrattuale, salvo che non si dimostri che il successore non abbia effettivamente accettato la posizione o non tragga beneficio dall'accordo
• Per valutare la validità di pattuizioni peggiorative per il conduttore è essenziale determinare quale normativa fosse applicabile alla data di stipula dell'accordo modificativo (testo originario vs. testo novellato) e se il legislatore abbia previsto disposizioni transitorie specifiche
• Chi intenda contestare la forza transattiva di un accordo deve provare l'assenza di efficacia nei confronti del soggetto invocato (es. mancanza di successione, inesistenza di effetti trasmissibili, o vizio di validità dell'atto), non limitandosi alla mera estraneità formale alla stipula
• In contesti di crisi/insolvenza, gli atti posti in essere dall'amministrazione fallimentare possono avere rilevanza vincolante se conformi alla disciplina vigente al momento della loro conclusione; pertanto va controllata la tempestività normativa e la legittimazione dell'organo fallimentare