Sentenza del 21/05/2019 n. 3131 - Comm. Trib. Reg. per la Sicilia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato l'imposta di registro relativa alla compravendita, avvenuta nel marzo 2010, di circa 19.000 mq di terreno, in larga parte edificabile, ritenendo maggiore il valore del fondo rispetto a quello dichiarato. La rettifica si fondava sui valori OMI e, soprattutto, sul prezzo risultante da una compravendita del 2008 relativa a un altro terreno della medesima zona. I contribuenti contestavano l'idoneità del parametro comparativo, evidenziando le differenze tra i terreni quanto a dimensioni, densità fondiaria, capacità edificatoria, prossimità alla viabilità e andamento dei prezzi nel periodo intercorso. Contestavano inoltre la carente motivazione dell'avviso, non essendo stato allegato né adeguatamente illustrato l'atto di compravendita utilizzato come confronto.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia delle Entrate e confermato l'accoglimento del ricorso dei contribuenti. Ha ritenuto insufficiente il semplice richiamo ai valori OMI e a una diversa compravendita, senza dimostrare concretamente la comparabilità dei terreni e senza rispondere alle specifiche contestazioni sulle differenze dimensionali, urbanistiche, edificatorie, viarie e temporali. L'Agenzia delle Entrate è stata condannata a rifondere ai ricorrenti le spese del giudizio d'appello, liquidate in euro 1.500,00, oltre accessori di legge.

Massime di principio

• Nella rettifica dell'imposta di registro basata sul valore di un immobile, il confronto con un'altra compravendita può essere utilizzato solo se l'Amministrazione dimostra in modo concreto la comparabilità dei beni.
• Non è sufficiente richiamare genericamente i valori OMI o una vendita avvenuta nella stessa zona: devono essere indicati e verificabili i dati specifici posti a fondamento della stima.
• Differenze rilevanti in termini di superficie, capacità edificatoria, densità fondiaria, posizione, accessibilità e destinazione urbanistica possono rendere inadeguato il parametro comparativo.
• Quando il contribuente contesta puntualmente l'idoneità del confronto, l'Amministrazione deve rispondere nel dettaglio e dimostrare la congruità del valore accertato; il mancato confronto può comportare l'annullamento della pretesa.
• Anche il tempo trascorso tra le compravendite è un elemento da considerare, poiché variazioni significative del mercato possono incidere sulla validità della comparazione.