Sentenza del 04/03/2016 n. 120 - Comm. Trib. Prov. Savona

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la legittimità della revoca dei benefici prima casa, sostenendo, da un lato, la violazione del principio del contraddittorio per la mancata redazione di un processo verbale dopo il sopralluogo esterno sull'immobile e, dall'altro, l'erronea qualificazione dell'abitazione come immobile di lusso. La controversia riguardava in particolare il calcolo dei costi rilevanti: i costi di trasformazione dell'immobile non dovevano essere inclusi nel costo di costruzione e, una volta esclusi, il costo del terreno risultava superiore di una volta e mezzo al costo di costruzione.

La decisione

La contestazione è stata respinta. Il sopralluogo esterno, non comportando accesso nei locali di residenza, nella sede o nei luoghi dell'impresa, non imponeva la redazione di un processo verbale né l'instaurazione del contraddittorio preventivo. Inoltre, i costi di trasformazione dell'immobile non rientravano nel costo di costruzione o nel costo di acquisto rilevante ai fini della qualificazione catastale-fiscale. Il rapporto tra costo del terreno e costo di costruzione conduceva quindi a qualificare l'immobile come abitazione di lusso, esclusa dall'agevolazione prima casa. La revoca dell'agevolazione e il conseguente recupero dell'imposta di registro sono stati ritenuti legittimi.

Norme richiamate

• Disciplina dell'agevolazione prima casa e della qualificazione delle abitazioni di lusso

  L'agevolazione prima casa non spetta quando l'immobile possiede caratteristiche di lusso secondo i criteri applicabili. La qualificazione deve essere effettuata considerando i costi rilevanti previsti dalla disciplina, senza includere i costi di trasformazione dell'immobile nel costo di costruzione.

• Principio del contraddittorio endoprocedimentale negli accertamenti tributari

  Secondo la giurisprudenza richiamata, il contraddittorio preventivo non è obbligatorio per i controlli eseguiti senza accesso nei luoghi di residenza, nella sede o nei locali dell'impresa. Un sopralluogo esterno all'immobile non equivale ad accesso e non comporta, di per sé, l'obbligo di redigere un processo verbale.

Massime di principio

• Un sopralluogo effettuato esclusivamente dall'esterno dell'immobile, senza accesso ai locali del contribuente o dell'impresa, normalmente non fa sorgere l'obbligo di redigere un processo verbale né quello di instaurare un contraddittorio preventivo.
• Per verificare se un immobile rientra nella categoria delle abitazioni di lusso ai fini dell'agevolazione prima casa, occorre applicare i criteri normativi specifici e distinguere il costo di costruzione o di acquisto dai costi successivi di trasformazione o ristrutturazione.
• Se, applicando correttamente i criteri di calcolo, l'immobile risulta di lusso, l'agevolazione prima casa può essere revocata anche dopo l'acquisto, con recupero dell'imposta di registro ordinaria e delle eventuali sanzioni e interessi.
• La mancata instaurazione del contraddittorio non determina automaticamente l'illegittimità dell'atto: occorre verificare la natura dell'attività svolta dall'Amministrazione e, in particolare, se vi sia stato un effettivo accesso nei locali tutelati.