Cassazione Civile, Sentenza n. 3071/2021 del 09/02/2021

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento relativo all'anno 2005 per rettifica IVA: l'Agenzia aveva ritenuto applicabile l'aliquota ordinaria del 20% (maggiore IVA accertata €143.654,00 oltre sanzioni e interessi) perché gli immobili venduti, pur catastalmente classificati come civili abitazioni (A/2), erano parte di un complesso destinato a residenza turistico-alberghiera (case ed appartamenti per vacanza - C.A.V.) gestito unitariamente in forma imprenditoriale; la contribuente aveva invece applicato l'aliquota agevolata del 10% invocando la natura di case di abitazione non di lusso. La questione verteva sulla qualificazione ai fini IVA (applicabilità della riduzione prevista dal n.127-undecies, Tabella A, parte III del DPR n.633/1972) e sull'interpretazione della disciplina regionale (L.R. Toscana n.42/2000, artt.45 e 56).

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza della Commissione tributaria regionale e decidendo nel merito per il rigetto dell'originario ricorso della contribuente. La Corte ha ritenuto errata la conclusione della CTR che aveva applicato l'aliquota IVA agevolata: la qualificazione ai fini IVA non dipende dalla mera classificazione catastale, ma dalla destinazione dell'immobile all'attività d'impresa e dalla gestione unitaria imprenditoriale del complesso. Essendo dimostrata l'esistenza di una struttura destinata all'attività turistico-alberghiera con obblighi contrattuali di gestione unitaria e modalità di locazione diretta dal gestore, le unità non possono essere assimilate a case di civile abitazione per beneficiare della riduzione IVA. La Corte ha compensato le spese del grado di merito e ha condannato La Contessa s.r.l. al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in €7.500,00 oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• DPR n.633/1972, art.21

  Rilevato in quanto disciplina l'ambito soggettivo e oggettivo dell'IVA e i presupposti per l'applicazione delle aliquote; la Corte interpreta che l'elemento decisivo sia la destinazione a attività d'impresa e non la sola qualificazione catastale

• DPR n.633/1972, Tabella A, Parte III, n.127-undecies

  n.127-undecies, Tabella A, Parte III

  Prevede l'aliquota agevolata per cessioni di abitazioni civili non di lusso; la Corte ha stabilito che tale agevolazione non si applica agli immobili parte integrante di una struttura destinata all'attività imprenditoriale di ospitalità (casa-albergo/residence)

• L.R. Toscana n.42/2000, artt.45 e 56

  Norme regionali sulla disciplina delle strutture ricettive e delle case per ferie/appartamenti per vacanza: erano state richiamate in favore della contribuente dalla CTR, ma la Corte ha chiarito che il beneficio IVA nazionale non può essere riconosciuto quando la natura imprenditoriale dell'attività esclude l'assimilazione a casa di abitazione

• Codice di procedura civile, art.360, comma 1, n.3

  art.360 c.p.c. comma 1 n.3

  Norma processuale invocata come parametro di cassazione per violazione di norme di diritto; la Corte ha ritenuto fondato il motivo di cassazione per violazione e falsa applicazione di norme tributarie

• Giurisprudenza di riferimento (Cass. 4.5.1994 n.4317; Cass. 25.2.1997 n.1713; Cass. 6.10.2020 n.2137e; Cass. 29.4.2015 n.8628; Cass. 22.12.2016 n.26748; Cass. 18.12.2019 n.33594)

  sentenze indicate nel testo

  Consolidato orientamento della Corte che assimila la "casa-albergo" o il residence turistico-alberghiero all'esercizio di impresa: tali immobili non sono case di abitazione ai fini IVA; si privilegia la sostanza economica (destinazione e gestione imprenditoriale) rispetto alla mera classificazione catastale

Massime di principio

• Ai fini IVA la qualificazione di un'unità immobiliare non si determina dalla sola classificazione catastale, ma dalla destinazione effettiva dell'immobile e dal suo inserimento in un'attività d'impresa.
• Se le unità fanno parte di un complesso gestito unitariamente in forma imprenditoriale (es. residence o casa-albergo) e la gestione o la locazione è vincolata contrattualmente al gestore/cedente, non si può applicare l'aliquota agevolata prevista per le case di abitazione.
• La presenza di clausole contrattuali che obbligano a una gestione unitaria o che limitano la disponibilità delle unità (es. locazione solo tramite gestore) è indizio rilevante dell'esercizio di un'attività imprenditoriale e tende a escludere il trattamento agevolato.
• Nel dubbio, è fondamentale valutare la realtà economica e funzionale (destinazione d'uso, modalità di gestione, finalità reddituale) più che la forma o l'intestazione catastale.
• Quando la fattispecie è provata come attività imprenditoriale di ospitalità, l'Amministrazione fiscale può legittimamente applicare l'aliquota ordinaria e rettificare le dichiarazioni; in casi complessi è opportuno acquisire prove sulle modalità di gestione e sulle clausole contrattuali.