Cassazione Civile, Ordinanza n. 20422/2022 del 24/06/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita di un appartamento sito nel Comune di San Felice Circeo, nel rogito del 15.11.1995, nel quale il venditore aveva dato atto dell’esistenza di abusi edilizi e della presentazione, nel 1986, di domanda di concessione in sanatoria, assumendo altresì l’impegno al pagamento degli oneri concessori e di ogni ulteriore somma richiesta dal Comune. L’acquirente ha poi sostenuto che la sanatoria era stata solo parzialmente accolta, che una porzione dell’immobile non era sanabile per il vincolo paesaggistico e urbanistico, e che, a seguito delle trattative per la rivendita, era stato costretto a demolire la parte abusiva sostenendo spese, oltre a dover vendere a prezzo inferiore rispetto a quello che avrebbe ottenuto se l’immobile fosse stato integro. Ha quindi chiesto il risarcimento del danno da minor valore del bene e il rimborso delle spese di demolizione e degli oneri concessori non pagati. Il Tribunale aveva rigettato la domanda; la Corte d’appello, con sentenza non definitiva, aveva accolto l’appello ravvisando la responsabilità del venditore e, con sentenza definitiva, aveva quantificato il danno. Il venditore ha proposto ricorso per cassazione con motivi sostanzialmente incentrati su: insussistenza di condanna generica e illegittima scissione tra an e quantum; erronea applicazione degli artt. 1483, 1484 e 1489 c.c.; pretesa conoscenza o conoscibilità, da parte dell’acquirente, degli abusi e dei vincoli pubblici; natura solo interlocutoria dell’atto comunale del 2004; vizi della consulenza tecnica d’ufficio; ultrapetizione nella quantificazione del danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati il secondo e il quarto motivo del ricorso avverso la sentenza non definitiva e, per identità di censure, il primo e il terzo motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva. Ha cassato entrambe le sentenze della Corte d’appello di Roma nei limiti dei motivi accolti e ha rinviato alla stessa Corte, in diversa composizione, per un nuovo esame. La Corte ha affermato che, in materia di vendita di immobile gravato da vincoli urbanistici e paesaggistici, occorre verificare in concreto la conoscenza o conoscibilità da parte dell’acquirente dei vincoli e dell’abusività, trattandosi di fatto decisivo ai fini dell’eventuale responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. Poiché la Corte territoriale non aveva adeguatamente esaminato tale profilo, la decisione è stata cassata; restano assorbiti gli ulteriori motivi. Le spese del giudizio di legittimità sono state rinviate al giudice di rinvio.

Norme richiamate

• art. 335 c.p.c.

  disposta la riunione dei ricorsi proposti contro sentenze connesse dello stesso giudizio

• art. 360, 1° co., nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  individuati i vizi denunciabili in cassazione dedotti nei motivi di ricorso

• artt. 112, 113, 187, 188, 189, 277 e 278 c.p.c.

  richiamati dal ricorrente a sostegno della censura sulla scissione tra an e quantum e sulla pretesa ultrapetizione

• artt. 1483, 1484 e 1489 c.c.

  norme invocate per escludere o limitare la responsabilità del venditore per oneri/vizi dell’immobile e per disciplinare l’evizione e gli oneri non apparenti

• art. 32 L. n. 47/1985

  richiamato in relazione alla sanatoria degli abusi edilizi

• art. 193 c.p.c.

  richiamato per le doglianze sulla consulenza tecnica d’ufficio

• art. 194 c.p.c.

  richiamato per le doglianze sulla consulenza tecnica d’ufficio

• art. 90 disp. att. c.p.c.

  richiamato per le doglianze sulle operazioni peritali e sul contraddittorio tecnico

• art. 336, 2° co., c.p.c.

  la cassazione della sentenza non definitiva travolge quelle dipendenti rese con la sentenza definitiva

• art. 384, 1° co., c.p.c.

  consente di enunciare il principio di diritto cui il giudice di rinvio dovrà uniformarsi

• art. 13, 1° co. quater, d.P.R. n. 115/2002

  escluso l’obbligo dell’ulteriore contributo unificato per effetto dell’accoglimento del ricorso

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile gravato da vincoli urbanistici o paesaggistici, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. non può essere affermata in modo astratto: occorre accertare in concreto se il vincolo fosse conoscibile dall’acquirente e se, per la sua natura, imponesse a quest’ultimo un obbligo di verifica.
• Le prescrizioni di piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate, hanno contenuto normativo e sono assistite da presunzione legale di conoscenza, sicché non sono normalmente qualificabili come oneri non apparenti ai sensi dell’art. 1489 c.c.
• Il fatto che nel rogito sia menzionata una domanda di sanatoria non esclude di per sé la possibilità di far valere la responsabilità del venditore, ma impone di verificare se l’acquirente fosse comunque consapevole o dovesse essere consapevole della reale situazione urbanistico-edilizia del bene.
• Quando la decisione sulla responsabilità dipende dalla conoscenza o conoscibilità di vincoli e abusi, il giudice di merito deve esaminare espressamente tale fatto decisivo; l’omesso esame integra vizio di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c.
• La censura sulla consulenza tecnica d’ufficio non è decisiva se il fondamento della decisione di merito risiede in un errore di diritto o nell’omesso esame di un fatto decisivo che assorbe gli ulteriori profili istruttori.

Come è indicizzato