Sentenza del 28/02/2017 n. 300 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

La controversia riguarda un avviso di accertamento ICI per l'anno 2008, pari a 129.728,00 euro tra imposta, sanzioni e interessi, relativo a terreni interessati da attività di bonifica per inquinamento. La contribuente sosteneva che i terreni non fossero aree fabbricabili, né concretamente né legalmente, perché la bonifica non era terminata e i titoli edilizi erano subordinati alla sua conclusione. Spezia R. contestava tale impostazione, sostenendo che la qualificazione urbanistica come area edificabile fosse sufficiente per l'assoggettamento all'ICI e che i costi di bonifica fossero già stati considerati nella determinazione del valore venale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello di Spezia R. e riformato la sentenza di primo grado, che aveva annullato l'accertamento ritenendo nullo il valore imponibile durante la bonifica. Il Collegio ha stabilito che i terreni erano edificabili in base alla mera potenzialità edificatoria derivante dallo strumento urbanistico, ma che nella base imponibile dovevano essere considerati la maggiore o minore attualità dell'edificabilità e gli oneri di bonifica e urbanizzazione. Ha ritenuto corretto il metodo presuntivo utilizzato da Spezia R., che aveva detratto i costi complessivi di bonifica e applicato ulteriori percentuali prudenziali di riduzione. La contribuente, non avendo fornito dati specifici sui costi effettivi, non ha dimostrato elementi idonei a contestare la stima. Sono state inoltre respinte le eccezioni sulla procura, sul giudicato esterno e sull'applicazione delle sanzioni. L'Immobiliare H. è stata condannata alle spese di giudizio, liquidate in 2.000 euro oltre accessori e rimborso del contributo unificato.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lett. b), D.Lgs. n. 504/1992

  La nozione di area fabbricabile ai fini ICI comprende il terreno utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico, anche se l'iter urbanistico non è definitivo o mancano strumenti attuativi.

• Art. 11-quaterdecies, comma 16, D.L. n. 203/2005, convertito dalla L. n. 248/2005

  Norma di interpretazione autentica secondo cui l'edificabilità dell'area rileva già in presenza della qualificazione urbanistica comunale, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione degli strumenti attuativi.

• Art. 36, comma 2, D.L. n. 223/2006, convertito dalla L. n. 248/2006

  Conferma l'interpretazione ampia della nozione di area fabbricabile e del criterio della mera potenzialità edificatoria.

• Art. 2697 c.c.

  L'amministrazione deve provare i fatti costitutivi della pretesa tributaria; il contribuente che invochi circostanze riduttive, modificative o estintive, come specifici costi di bonifica, deve dimostrarne esistenza, ammontare e riferibilità al periodo d'imposta.

• Art. 10, comma 3, L. n. 212/2000

  La disapplicazione delle sanzioni per obiettiva incertezza normativa non è stata ritenuta applicabile, perché nel 2008 la nozione di area fabbricabile risultava chiara sia dalla legge sia dalla giurisprudenza consolidata.

• Cass. SS.UU. n. 25506/2006

  "della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio"

  La qualificazione del terreno come edificabile non comporta automaticamente un valore pieno: la base imponibile deve riflettere l'effettiva attualità dell'edificazione e gli oneri necessari per rendere il terreno utilizzabile.

Massime di principio

• Ai fini ICI, la presenza di una destinazione urbanistica edificatoria può essere sufficiente a qualificare il terreno come area fabbricabile, anche quando l'edificazione non sia immediatamente possibile.
• L'inquinamento o la bonifica non ultimata non eliminano necessariamente il presupposto impositivo, ma possono incidere significativamente sulla determinazione del valore venale.
• I costi di bonifica e gli altri oneri che riducono il valore devono essere specificamente documentati dal contribuente se vengono dedotti per contestare la stima dell'amministrazione.
• L'amministrazione deve adottare una stima ragionevole e motivata del valore di mercato, tenendo conto delle condizioni concrete del terreno e dei costi di trasformazione.
• La mera impossibilità temporanea di utilizzare il terreno o la subordinazione dei titoli edilizi alla bonifica non comportano automaticamente una base imponibile pari a zero.
• Precedenti decisioni favorevoli relative ad altri anni non determinano necessariamente un giudicato vincolante quando cambiano il quadro normativo o le condizioni materiali del terreno, come l'avanzamento della bonifica.
• Le sanzioni possono essere escluse solo quando sussista una reale e obiettiva incertezza normativa; la semplice complessità della situazione fattuale non è sufficiente.