Sentenza del 13/04/2016 n. 7241 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato al notaio un avviso di liquidazione assoggettando a imposta di registro, ipotecaria e catastale proporzionale la cessione di un terreno qualificato come agricolo dagli strumenti urbanistici. Il notaio sosteneva invece che il terreno fosse suscettibile di utilizzazione edificatoria, con conseguente applicazione dell'IVA. In Cassazione ha dedotto, tra l'altro, l'omessa partecipazione dei contraenti quali litisconsorti necessari, l'erronea qualificazione dell'area come agricola e l'insufficiente motivazione per non avere considerato il certificato comunale e la concreta edificabilità del terreno.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, stabilendo che i contraenti dell'atto non sono litisconsorti necessari nel giudizio relativo all'avviso notificato al notaio, il quale è responsabile d'imposta ma non unico soggetto obbligato. Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo erroneo qualificare il terreno esclusivamente sulla base del piano regolatore generale senza valutare la potenzialità edificatoria concreta. La sentenza della Commissione Tributaria Regionale è stata cassata senza rinvio e la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso introduttivo del notaio. Le spese dei giudizi di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia delle Entrate è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 57

  I soggetti obbligati al pagamento del tributo restano le parti sostanziali dell'atto; il notaio è obbligato al pagamento in solido nei casi previsti.

  L'Amministrazione può notificare l'avviso di liquidazione al notaio rogante senza doverlo notificare anche agli altri contraenti. Questi ultimi non sono litisconsorti necessari, pur restando coobbligati sostanziali e potendo eventualmente far valere le proprie ragioni nei rapporti interni di regresso o rivalsa.

• D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 463

  Disciplina della registrazione telematica degli atti immobiliari.

  Il notaio che utilizza la procedura di registrazione telematica assume il ruolo di responsabile d'imposta, senza diventare l'unico soggetto obbligato al pagamento.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 2, comma 3, lett. c)

  Rileva la natura edificatoria del terreno ai fini dell'assoggettamento a IVA.

  La cessione di un'area con destinazione edificatoria può essere soggetta a IVA anziché alle imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale, valutando la reale destinazione edificatoria dell'area.

• D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248

  Sono considerate fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La qualificazione edificatoria può sussistere anche prima del completamento di tutti gli atti di approvazione o attuazione urbanistica, purché sia stata raggiunta una fase significativa del procedimento e vi sia una concreta possibilità edificatoria.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. b)

  Riconosce rilevanza alla nozione di area fabbricabile anche in presenza di edificabilità potenziale o di fatto.

  L'edificabilità di fatto, desumibile da elementi oggettivi del contesto, può incidere sulla qualificazione e sul valore fiscale del terreno.

• Art. 384 c.p.c.

  La Corte di cassazione può decidere la causa nel merito quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto.

  Quando gli elementi già acquisiti consentono di definire la controversia, la Corte può cassare la sentenza impugnata e pronunciare direttamente una decisione sostitutiva, senza rinvio.

Massime di principio

• Nelle controversie sull'imposizione della cessione di un terreno, la qualificazione fiscale non deve basarsi esclusivamente sulla denominazione agricola risultante dal piano regolatore generale, ma deve considerare anche la concreta e potenziale edificabilità dell'area.
• L'edificabilità può risultare da certificati comunali, autorizzazioni, piani specifici, possibilità concreta di ottenere titoli edilizi e da elementi oggettivi quali vicinanza al centro abitato, urbanizzazione, servizi pubblici e sviluppo edilizio delle zone circostanti.
• La presenza di edificabilità di diritto o di fatto può comportare l'applicazione dell'IVA in luogo delle imposte proporzionali di registro, ipotecaria e catastale, purché la qualificazione sia coerente con la disciplina vigente e con la concreta situazione urbanistica.
• Il notaio rogante può essere destinatario dell'avviso di liquidazione quale responsabile o coobbligato d'imposta, senza che sia necessaria la partecipazione processuale degli acquirenti o degli altri contraenti.
• Per contestare efficacemente la qualificazione fiscale del terreno è essenziale produrre documentazione urbanistica aggiornata e dimostrare non solo la destinazione formale, ma anche l'effettiva possibilità di edificazione.