Cassazione Civile, Ordinanza n. 20503/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo a un immobile sito in località Capoterra. I promissari acquirenti agivano deducendo che la promittente venditrice non avesse prestato la fideiussione prevista dal d.lgs. n. 122 del 2005 e che l'immobile non corrispondesse alle caratteristiche promesse ed fosse affetto da vizi; chiedevano quindi la dichiarazione di legittimità del recesso dal contratto o, in subordine, la nullità del preliminare, con restituzione della caparra. La società venditrice si costituiva resistendo e proponeva domanda riconvenzionale di risarcimento danni per l'asserita occupazione illegittima dell'immobile da parte dei promissari acquirenti sino al rilascio. Il Tribunale dichiarava nullo il preliminare per mancata prestazione della fideiussione e condannava la venditrice alla restituzione della caparra, rigettando le domande risarcitorie di entrambe le parti. La Corte d'appello confermava integralmente. In cassazione la società venditrice deduceva tre motivi: (1) violazione degli artt. 1216, 1590 e 2697 c.c., sostenendo che l'onere di provare la restituzione dell'immobile e la mancata disponibilità non gravasse su di essa ma sui promissari acquirenti; (2) violazione dell'art. 2033 c.c. e degli artt. 115, 116, 1223, 1226, 2056 e 2727 c.c., lamentando il mancato riconoscimento dell'indebito e del danno da illegittima occupazione; (3) violazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e 2727 c.c., oltre ad altri richiami codicistici, contestando la valutazione delle prove sulla commerciabilità dell'immobile e sulla possibilità di locarlo a terzi nonostante vincoli esecutivi. La Corte ha ritenuto tutti i motivi inammissibili: il primo perché non coglieva la ratio decidendi e si risolveva in una richiesta di rivalutazione del fatto e delle prove, non consentita in sede di legittimità; il secondo perché investiva una ratio autonoma sulla mancata prova del danno e, inoltre, introduceva una questione nuova non trattata nei giudizi di merito; il terzo perché censurava un passaggio motivazionale solo ad abundantiam e, comunque, senza aggredire le autonome rationes poste a base della decisione impugnata.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della società promittente venditrice. Ha ritenuto che i motivi non cogliessero le rationes decidendi della sentenza d'appello, oppure si risolvessero in una richiesta di nuova valutazione del materiale istruttorio, preclusa in sede di legittimità; ha inoltre osservato che alcune doglianze introducevano questioni nuove non trattate nei gradi di merito. Ha conseguentemente confermato la decisione di merito e ha condannato la ricorrente al pagamento di euro 5.000 alla Cassa delle Ammende ai sensi dell'art. 96, comma 4, c.p.c., senza pronuncia sulle spese in favore degli intimati perché non costituiti.

Norme richiamate

• art. 1216 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di offerta di restituzione e messa a disposizione dell'immobile, ma la Corte rileva che la censura non investe la ratio decidendi e mira a una rivalutazione del fatto.

• art. 1590 c.c.

  Citato dalla ricorrente, ma ritenuto inconferente perché riferito alla locazione e non decisivo per la fattispecie esaminata.

• art. 2697 c.c.

  La violazione è deducibile solo se il giudice attribuisce l'onere probatorio a soggetto diverso da quello onerato; non può essere usata per contestare la valutazione delle prove.

• art. 2033 c.c.

  Richiamato per l'asserito indebito conseguente alla nullità del preliminare; la censura è stata dichiarata inammissibile perché rivolta contro una ratio autonoma e perché introduceva una questione nuova.

• art. 115 c.p.c.

  La sua violazione è deducibile solo se il giudice ha deciso su prove non introdotte dalle parti o ha espressamente disatteso il principio iuxta alligata et probata.

• art. 116 c.p.c.

  La violazione è configurabile solo se il giudice valuta una prova con un regime legale diverso da quello previsto o disattende la libera valutazione senza base normativa.

• art. 1223 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla prova e liquidazione del danno da occupazione illegittima, ma senza decisività ai fini dell'ammissibilità.

• art. 1226 c.c.

  Richiamato per la liquidazione equitativa del danno, ma la Corte non entra nel merito per l'inammissibilità della censura.

• art. 2056 c.c.

  Richiamato per i criteri di liquidazione del danno aquiliano, ma non scrutinato nel merito.

• art. 2727 c.c.

  La violazione è deducibile solo se la sentenza esprima un rifiuto motivato di utilizzare presunzioni che avrebbe dovuto applicare; non basta una generica critica alla valutazione delle prove.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato in motivazione come parametro delle presunzioni semplici: la denuncia in cassazione richiede di individuare un espresso e motivato rifiuto del ragionamento presuntivo o un uso della presunzione fuori dai suoi paradigmi.

• art. 2912 c.c.

  Evocato dalla ricorrente per sostenere che frutti e fitti del bene pignorato spettino al creditore, ma la censura è rimasta inammissibile perché non aggrediva le rationes decisive.

• art. 820 c.c.

  Citato dalla ricorrente per sostenere la producibilità di frutti civili dall'immobile locabile, ma senza incidere sulle ragioni autonome della decisione.

• art. 96, comma 4, c.p.c.

  Applicato perché il ricorso è stato definito in conformità alla proposta di definizione accelerata che ne evidenziava l'inammissibilità.

• art. 380-bis c.p.c.

  Richiamato per la procedura di decisione accelerata e per l'applicazione della sanzione prevista dall'art. 96, comma 4, c.p.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  Richiamato nel dispositivo in relazione agli effetti economici dell'inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Il motivo di ricorso per cassazione è inammissibile quando non si confronta con la ratio decidendi effettivamente posta a base della sentenza impugnata e si limita a proporre una diversa ricostruzione dei fatti o delle prove.
• La violazione dell'art. 2697 c.c. è configurabile solo quando il giudice abbia invertito l'onere della prova; non può essere invocata per contestare l'apprezzamento delle risultanze istruttorie o la loro sufficienza probatoria.
• Quando una decisione di merito si fonda su rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a sorreggerla, l'impugnazione deve investire tutte le rationes; l'omessa censura di anche una sola di esse rende inammissibili, per difetto di interesse, le altre doglianze.
• La violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. è deducibile in cassazione solo in ipotesi tipiche: uso di prove non introdotte dalle parti, esplicito diniego del principio di disponibilità della prova, oppure attribuzione di un regime di valutazione probatoria diverso da quello previsto dalla legge.
• La violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. è deducibile solo se la sentenza di merito esprima un rifiuto motivato di applicare il ragionamento presuntivo o utilizzi la presunzione in modo contrario ai relativi paradigmi normativi; non basta censurare genericamente la valutazione del materiale probatorio.
• In cassazione non possono essere introdotte questioni nuove, non trattate nei gradi di merito, se il ricorrente non allega e localizza specificamente dove esse siano state dedotte nel giudizio precedente.
• Le censure che mirano a rimettere in discussione la valutazione delle prove e la ricostruzione del fatto sono estranee al giudizio di legittimità, salvo i ristretti limiti del vizio motivazionale oggi ammesso dall'art. 360, n. 5, c.p.c.

Come è indicizzato