Sentenza del 26/02/2020 n. 622 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

contestazione della rettifica del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro: l'Amministrazione ha rideterminato il valore dichiarato utilizzando criteri comparativi e altri criteri di mercato (es. tabelle OMI, capitalizzazione, metodo residuo) e il contribuente ha impugnato tale rettifica ritenendola non corretta

La decisione

la sentenza conferma la legittimità dell'operato dell'Amministrazione: per la rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro possono essere utilizzati, senza gerarchia obbligatoria, il criterio comparativo (prezzi di immobili analoghi), il criterio di capitalizzazione (applicazione di un tasso di investimento immobiliare) e il criterio residuo o altri metodi ritenuti adeguati; ai fini comparativi è però necessario che gli immobili presi a riferimento siano effettivamente analoghi e che si considerino fattori congiunturali rilevanti (es. crisi immobiliare) nella determinazione del valore. In sostanza l'accertamento dell'Amministrazione è ritenuto valido se adeguatamente motivato e supportato da confronti/prove di analogia e dalle considerazioni sul contesto di mercato.

Norme richiamate

• norme sull'imposta di registro

  la disciplina dell'imposta di registro consente all'Amministrazione di rettificare il valore dichiarato e di utilizzare diversi criteri di valutazione per determinare la base imponibile

• tabelle OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

  le tabelle OMI possono essere utilizzate come parametro comparativo per la valutazione dei valori immobiliari, ma non escludono l'uso di altri elementi valutativi

Massime di principio

• L'Amministrazione può utilizzare più metodi valutativi (comparativo, capitalizzazione, residuo) senza che esista una gerarchia prescritta: la scelta va motivata caso per caso
• Per il metodo comparativo è essenziale che gli immobili presi a riferimento siano effettivamente analoghi per caratteristiche, ubicazione e contesto temporale; altrimenti il confronto non è affidabile
• Le tabelle OMI sono uno strumento utile ma non vincolante: vanno integrate con altri elementi di valutazione quando necessario
• È obbligatorio considerare fattori congiunturali (es. crisi immobiliare) che possono incidere sui prezzi di mercato al momento dell'atto
• Il contribuente che contesta la rettifica deve fornire elementi probatori concreti per dimostrare l'inidoneità dei parametri usati dall'Amministrazione o per proporre valutazioni alternative più attendibili
• Se l'Amministrazione usa criteri non standard deve comunque motivarne l'attendibilità e la pertinenza rispetto all'immobile verificato