Circolare INAIL n. 35 del 11 maggio 1984

Legge n. 392/1978, art. 23, riparazioni straordinarie e maggiorazione del canone

La circolare fornisce criteri operativi per individuare le opere che consentono l'applicazione dell'art. 23 della legge sull'equo canone negli immobili dell'Istituto. L'obiettivo è uniformare la prassi delle sedi periferiche, ridurre il contenzioso e coordinare l'art. 23 con le regole in tema di stato di conservazione dell'immobile, vetustà e oneri accessori.

Ambito di applicazione dell'art. 23

La Direzione precisa che la maggiorazione del canone può essere richiesta solo quando l'intervento presenti insieme due requisiti essenziali:

• deve riguardare la riparazione o sostituzione di qualcosa di già esistente;
• deve trattarsi di lavori di importanza rilevante.

Sono quindi escluse le innovazioni e le migliorie, come l'installazione di manufatti o impianti prima inesistenti. A titolo esemplificativo, la circolare considera innovazioni l'installazione di misure di sicurezza nelle parti comuni, antenne centralizzate e impianti citofonici, salvo il caso in cui l'opera sia imposta da una disposizione di legge. Restano fuori dall'art. 23 anche gli interventi resi necessari da difetti di costruzione o da calamità naturali, con la precisazione che, per queste ultime, l'esclusione opera limitatamente alla parte ammessa a contributo dello Stato o di altro ente territoriale.

Valutazione della "rilevante entità"

Il requisito dell'importanza è ritenuto il più delicato, perché valutabile in modo relativo. Se la casistica specifica non basta a risolvere il caso concreto, la circolare suggerisce di:

• non applicare la maggiorazione quando la spesa sia talmente modesta da non giustificare gli adempimenti burocratici connessi;
• fare riferimento agli accordi locali con le associazioni di categoria o alle consuetudini già consolidate sul territorio.

Interventi manutentivi che possono legittimare la maggiorazione

La circolare elenca una serie di interventi che, in presenza dei requisiti sopra indicati, possono consentire l'integrazione del canone nella misura del 5% del capitale impiegato.

Per la manutenzione esterna o delle parti comuni vengono richiamati, tra gli altri:

• rifacimento o revisione del sistema di copertura del tetto;
• rifacimento del manto impermeabile o revisione degli scarichi del lastrico solare;
• sostituzione di canali di gronda e pluviali;
• rifacimento di intonaci e rivestimenti, permeabilizzazione, coibentazione e tinteggiatura di prospetti, scale, androni e pensiline;
• restauro dei balconi, verniciatura delle ringhiere, sostituzione dei frontalini e rifacimento della pavimentazione;
• rifacimento della pavimentazione, impermeabilizzazione e canalizzazione di cortili e rampe;
• sostituzione o restauro di infissi, cancellate e manufatti analoghi;
• sostituzione dell'impianto ascensore, della cabina, del motore e delle funi;
• rifacimento o revisione generale dell'impianto elettrico;
• rifacimento o riparazione delle tubazioni e degli apparecchi di misura dell'impianto idrico di adduzione e scarico, delle tubature di scarico dell'unità e delle colonne, nonché delle tubazioni di alimentazione generale;
• interventi su impianti termici, di condizionamento, gas di rete, antincendio e acqua calda, compresi riparazione o sostituzione di caldaie, schermature e apparecchi, variazione dei tracciati dei punti di utenza, trasformazione del sistema di alimentazione, riparazione o sostituzione di canne fumarie o ventilazione e adeguamenti imposti da nuova normativa o dalle aziende erogatrici;
• rifacimento dell'autoclave, sostituzione del motore e/o del contenitore a pressione;
• rifacimento o revisione del sistema fognante fino al collettore stradale;
• riparazione o sostituzione di arredi fissi.

Per la manutenzione delle singole unità immobiliari sono indicati, tra gli altri:

• rifacimento totale o parziale di pavimenti e rivestimenti;
• restauro del manto di finiture;
• sostituzione o restauro degli infissi interni e di chiusura esterna, nonché del portoncino di ingresso dell'alloggio;
• sostituzione o revisione totale dell'impianto elettrico;
• sostituzione e/o revisione dell'impianto idrico-sanitario, con sostituzione di apparecchi idrosanitari e rubinetterie;
• interventi sugli impianti termici, di condizionamento, gas, antincendio e acqua calda analoghi a quelli previsti per le parti comuni;
• opere murarie e da pittore complementari;
• eliminazione dei danni conseguenti a infiltrazioni d'acqua o umidità.

Criteri di ripartizione della maggiorazione

La maggiorazione si determina applicando l'interesse legale, pari al 5%, alla spesa sostenuta e ripartendo poi l'importo tra tutte le unità immobiliari dello stabile. La ripartizione deve essere effettuata sulla base delle tabelle millesimali e in conformità ai principi degli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., evitando criteri empirici di suddivisione.

La circolare sottolinea inoltre che:

• le quote relative alle unità a uso diverso dall'abitazione restano a carico dell'Istituto proprietario;
• per edifici con più scale, cortili, impianti o altre parti destinate a servire solo una parte del fabbricato, le spese devono essere ripartite esclusivamente tra gli inquilini che ne traggono utilità;
• se le tabelle predisposte non consentono una corretta ripartizione, occorre redigere tabelle più specifiche, secondo i criteri richiamati dalla giurisprudenza di legittimità citata in circolare.

Decorrenza dell'aumento e richieste ai conduttori

L'aumento del canone decorre:

• dalla data di ultimazione delle opere, se la richiesta è presentata entro 30 giorni da tale data;
• dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta, se questa è presentata oltre il termine di 30 giorni.

Per i lavori ultimati dall'Istituto a partire dal 1° novembre 1978, se era stata già inviata una richiesta cautelativa con riserva di quantificazione, la riserva va sciolta e l'aumento decorre ex tunc. Se invece non esiste alcuna precedente richiesta, la domanda deve essere trasmessa immediatamente con decorrenza secondo la regola ordinaria.

Lavori negli immobili di proprietà e politica di conservazione

La circolare chiarisce la linea da seguire per gli alloggi di proprietà dell'Istituto, distinguendo tra nuove locazioni e rapporti già in corso.

In occasione di nuova locazione:

• l'alloggio deve essere consegnato in buono stato locativo;
• si devono eseguire i lavori di riordino e ripulitura necessari;
• non devono essere programmati riammodernamenti generalizzati, ma solo interventi mirati sulle carenze effettivamente riscontrate dal tecnico incaricato del sopralluogo;
• i ripristini per danni causati dall'inquilino cessante vanno recuperati nei suoi confronti;
• l'art. 23 non trova applicazione.

In caso di rapporti locativi in corso:

• si possono eseguire interventi manutentivi di competenza del locatore, con applicazione dell'art. 23 se ne ricorrono i presupposti;
• devono trattarsi di lavori finalizzati a ripristinare lo stato di conservazione normale dell'alloggio, a fronte di una classificazione precedente mediocre o scadente certificata dagli uffici tecnici secondo i criteri del D.M. 9 ottobre 1978;
• è esclusa la possibilità di eseguire opere a carico dell'Istituto al di fuori dei casi indicati, salvo preventiva approvazione della Direzione generale e casi di competenza delegata.

Coordinamento tra artt. 20, 21 e 23

La circolare afferma un principio di fondo: le stesse opere non possono determinare un doppio beneficio. Se gli interventi consentono il miglioramento dello stato di conservazione ai fini dell'art. 21, non può essere richiesto anche l'incremento del canone ex art. 23.

Inoltre, quando lavori di integrale ristrutturazione o completo restauro azzerano il coefficiente negativo connesso alla vetustà dell'unità immobiliare ai sensi dell'art. 20, comma 2, si realizza automaticamente la normalità dello stato di conservazione e, in tale fattispecie, l'art. 23 resta comunque escluso.

Contestazioni sullo stato di conservazione

Se gli inquilini contestano il giudizio di normalità dell'appartamento formulato ai sensi dell'art. 21, la prima iniziativa consiste nell'inviare una comunicazione che richieda ricorsi individuali e analitici, con espresso riferimento al D.M. 9 ottobre 1978. In assenza di una contestazione puntuale, l'Istituto conferma lo stato normale dell'immobile e ritiene moroso l'inquilino che si rifiuti di corrispondere l'equo canone determinato in conseguenza.

Oneri accessori, conguagli e rateizzazione

La circolare scioglie la riserva già contenuta in precedenti istruzioni e dispone di procedere alla richiesta dei conguagli relativi ai trascorsi esercizi per le spese condominiali.

Le somme possono essere rateizzate con modalità analoghe a quelle previste per gli arretrati di canone, tenendo conto delle richieste dell'inquilino, delle sue condizioni economiche e dell'entità del debito. Sulle somme rateizzate si applicano gli interessi legali, da contabilizzare a partire dalla scadenza della prima rata e dopo il pagamento dell'ultima quota.

Per il futuro, il contratto deve prevedere che il conduttore anticipi, alle scadenze del canone, una somma proporzionata alla quota spese risultante dal consuntivo dell'anno precedente, con successivo conguaglio a fine gestione. Viene quindi soppressa la precedente anticipazione del 10% del canone.

Se l'inquilino rifiuta di corrispondere gli oneri accessori invocando clausole dei vecchi schemi contrattuali, devono essere avviate le azioni di sfratto per morosità, ove ne sussistano i presupposti di legge.

Adempimenti informativi verso la Direzione generale

Le sedi periferiche devono trasmettere entro 60 giorni dal ricevimento della circolare un quadro riassuntivo sullo stato di applicazione della legge agli immobili ad uso abitativo. Il prospetto, distinto per singola sede ma raccolto in un unico elenco, deve contenere:

• numero complessivo degli inquilini di appartamenti locati ad uso abitativo o misto;
• numero complessivo degli inquilini in regola con l'equo canone indicizzato, con il canone provvisorio o, se soggetti a proroga, con il canone previsto dagli articoli 62 e 63;
• numero complessivo di coloro che pagano regolarmente gli oneri accessori e di quelli che versano ancora l'acconto del 10% del canone;
• numero degli inquilini che hanno pagato o chiesto di rateizzare somme a conguaglio per canone e oneri accessori;
• numero delle situazioni irregolari per contestazione del canone, degli oneri accessori o dei conguagli;
• stato delle pratiche relative alle irregolarità, compresi eventuali ricorsi al Giudice conciliatore e azioni legali di sfratto per morosità.

Chiusura operativa

La Direzione conclude precisando che le difficoltà interpretative o operative ancora pendenti devono essere segnalate per le decisioni di competenza. La circolare integra le precedenti istruzioni generali e operative in materia di applicazione della legge n. 392/1978 agli immobili di proprietà destinati ad uso abitativo.