Sentenza del 07/12/2016 n. 25156 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato due avvisi di accertamento ICI relativi agli anni 2001 e 2002, contestando il valore attribuito dal Comune a un'area qualificata come edificabile. Sostenevano che l'area non fosse concretamente edificabile, a causa dei consistenti limiti imposti dal piano di fabbrica, e denunciavano la violazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza d'appello.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha stabilito che, ai fini ICI, l'edificabilità dell'area deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se il piano non è stato ancora approvato dalla Regione e anche in assenza di strumenti urbanistici attuativi. I limiti edificatori possono incidere sulla determinazione del valore venale, ma non escludono di per sé la qualificazione dell'area come edificabile. Nel caso concreto, il giudice di merito aveva ritenuto congrua e cautelativa la valutazione comunale, valorizzando anche l'autonoma utilizzabilità dei lotti e la loro complementarietà con quelli vicini. I contribuenti sono stati condannati al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 2.000 euro oltre spese forfettarie e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1

  La qualificazione di un terreno come area fabbricabile, rilevante ai fini ICI, dipende dalla sua destinazione urbanistica secondo gli strumenti urbanistici comunali.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Norma di interpretazione autentica, avente efficacia retroattiva e portata generale: un'area è considerata edificabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione di strumenti attuativi.

• Cass., Sezioni Unite, n. 25506 del 2006

  Conferma che la qualificazione urbanistica dell'area secondo il piano regolatore adottato è sufficiente per riconoscerne l'edificabilità ai fini tributari.

• Cass. n. 18655 del 2016

  Ribadisce l'applicazione del principio dell'edificabilità urbanistica anche per fattispecie anteriori e per tributi diversi da quelli espressamente indicati dalla norma interpretativa.

Massime di principio

• Ai fini dei tributi immobiliari, la natura edificabile di un terreno si determina principalmente sulla base della destinazione prevista dal piano regolatore generale adottato dal Comune, non sulla base della concreta e immediata possibilità di costruire.
• La mancata approvazione regionale del piano o l'assenza di strumenti urbanistici attuativi non escludono automaticamente l'edificabilità fiscale dell'area.
• I vincoli urbanistici, le limitazioni del piano di fabbrica e le difficoltà di edificazione incidono soprattutto sulla quantificazione del valore venale, non necessariamente sulla qualificazione dell'area come edificabile.
• Per contestare il valore accertato dall'ente impositore è necessario fornire elementi tecnici e probatori specifici, come perizie attendibili e dati comparabili, dimostrando l'effettiva incidenza dei vincoli sul valore dell'area.
• La valutazione del valore venale compiuta dal giudice di merito costituisce un accertamento di fatto difficilmente censurabile in cassazione se adeguatamente motivato e non contestato con argomentazioni puntuali.