Circolare n. 2 del 15/02/2012

Riorganizzazione della disciplina fiscale dei fondi immobiliari chiusi

La circolare esamina in modo sistematico la riforma della fiscalità dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi introdotta dall’art. 32 del D.L. 78/2010 e successivamente modificata dal D.L. 70/2011. Il documento chiarisce il perimetro soggettivo dei fondi che mantengono il regime speciale, le regole di tassazione dei partecipanti, le imposte sostitutive connesse alle quote rilevanti e alla liquidazione, nonché il trattamento ai fini IVA e delle imposte indirette.

Evoluzione normativa

In premessa viene riepilogato il regime previgente dei fondi immobiliari, fondato sul D.L. 351/2001, che già prevedeva l’esclusione del fondo dalle imposte sui redditi e dall’IRAP, la soggettività IVA in capo alla SGR, la disciplina degli apporti immobiliari, la ritenuta sui proventi e il trattamento dei redditi derivanti dalla negoziazione delle quote. La circolare ricorda anche il precedente regime speciale per i fondi a ristretta base partecipativa e familiari, poi superato dalle modifiche del 2010-2011.

Il testo evidenzia che l’assetto originario dell’art. 32, nella formulazione introdotta dal D.L. 78/2010, non è stato applicato perché subordinato a un decreto ministeriale attuativo mai emanato, essendo poi intervenuta una nuova disciplina con il D.L. 70/2011.

Nozione di fondo e soggetti non rientranti nel regime speciale

La circolare precisa che resta ferma la nuova nozione civilistica di fondo comune di investimento, valida sia per i fondi immobiliari sia per quelli mobiliari. Il fondo deve essere un patrimonio autonomo, raccolto tra una pluralità di investitori, suddiviso in quote e gestito in monte con autonomia della SGR. Se un organismo di investimento non rispetta tali requisiti, non beneficia del regime dei fondi immobiliari e resta soggetto alla disciplina ordinaria IRES.

Viene inoltre richiamato il chiarimento normativo dell’art. 96 del D.L. 1/2012, secondo cui gli OICR residenti in Italia sono soggetti passivi IRES e si considerano residenti in Italia gli OICR istituiti nel territorio dello Stato. La circolare segnala anche che, su richiesta della SGR, gli Uffici finanziari possono rilasciare certificati di residenza per l’applicazione delle Convenzioni contro le doppie imposizioni ai fondi immobiliari italiani.

Fondi istituzionali

La parte centrale della circolare è dedicata ai fondi istituzionali, cioè ai fondi partecipati esclusivamente da uno o più soggetti elencati dal comma 3 dell’art. 32. L’elencazione comprende:

• Stato italiano ed enti pubblici italiani;
• OICR istituiti in Italia;
• enti di previdenza;
• imprese di assicurazione italiane, limitatamente agli investimenti destinati alla copertura delle riserve tecniche;
• intermediari bancari e finanziari italiani vigilati;
• soggetti e patrimoni esteri istituiti in Paesi white list;
• enti privati residenti con finalità mutualistiche e società cooperative residenti;
• veicoli istituiti in Italia o in Paesi white list partecipati in misura superiore al 50% dai soggetti precedenti.

Per questi fondi il regime fiscale proprio del fondo immobiliare si applica integralmente, senza che rilevino i requisiti di pluralità dei partecipanti o di autonomia gestionale. La circolare approfondisce la nozione di investitore istituzionale, spiegando che include soggetti pubblici, OICR, enti di previdenza, imprese di assicurazione, intermediari vigilati e i corrispondenti soggetti esteri, purché operanti in Paesi white list e assoggettati a forme di vigilanza prudenziale.

Particolare rilievo è dato ai veicoli societari o contrattuali, inclusi trust, partnership, consorzi e associazioni, purché partecipati prevalentemente dai soggetti qualificati e, se esteri, istituiti in Paesi white list. La circolare avverte che trust o partnership non devono essere strutturati per consentire a soggetti residenti in Italia di fruire indebitamente del regime agevolato. La partecipazione può essere diretta o indiretta, con applicazione della demoltiplicazione.

Regime fiscale degli investitori istituzionali

Ai proventi derivanti da fondi istituzionali si applica il regime ordinario del D.L. 351/2001 per i redditi di capitale e per i redditi diversi di natura finanziaria, indipendentemente dalla percentuale di partecipazione.

Per i redditi di capitale:

• la SGR o il depositario applica una ritenuta del 20% sui proventi distribuiti e sulla differenza positiva tra valore di riscatto o liquidazione e costo di sottoscrizione/acquisto;
• la ritenuta è a titolo d’acconto per imprenditori individuali, società di persone ed equiparate, società ed enti IRES e stabili organizzazioni;
• è a titolo d’imposta per gli altri soggetti, inclusi quelli esenti o esclusi da IRES;
• non si applica ai fondi pensione e agli OICR italiani, che sono trattati come soggetti lordisti.

Per i redditi diversi:

• la negoziazione delle quote è soggetta a imposta sostitutiva del 20% secondo il regime dichiarativo, amministrato o gestito;
• dal 1° luglio 2011 il regime del risparmio amministrato opera anche in assenza di opzione;
• se i redditi sono conseguiti nell’esercizio d’impresa, trovano applicazione le ordinarie regole del TUIR.

Fondi non istituzionali e partecipazioni rilevanti

Per i fondi non istituzionali, ossia quelli non partecipati esclusivamente dai soggetti qualificati del comma 3, il regime proprio del fondo continua a operare, ma con un particolare meccanismo per i partecipanti non istituzionali che superano la soglia del 5%.

La circolare chiarisce che il superamento della soglia va verificato tenendo conto anche delle partecipazioni indirette tramite società controllate, fiduciarie o interposta persona, nonché delle partecipazioni imputabili ai familiari ai sensi dell’art. 5, comma 5, del TUIR. La verifica va effettuata al termine del periodo d’imposta o, se inferiore, al termine del periodo di gestione del fondo.

Per tali soggetti i redditi del fondo, anche se non percepiti, sono imputati per trasparenza e concorrono al reddito complessivo come redditi di capitale. Il risultato della gestione è determinato escludendo i proventi e gli oneri da valutazione non realizzati; tuttavia, nel periodo in cui avviene la cessione del bene sottostante, la plus/minusvalenza complessiva realizzata rispetto al costo storico entra per intero nel calcolo della quota imputabile.

La circolare precisa inoltre che:

• il risultato negativo della gestione è irrilevante per i partecipanti non imprenditori;
• per i partecipanti che detengono l’investimento nell’esercizio d’impresa, rilevano invece le perdite attribuite dal fondo nei limiti del TUIR;
• alla distribuzione dei proventi la ritenuta del 20% viene applicata in via provvisoria, con successivo scomputo se al termine dell’anno risulta il superamento del 5%;
• se la partecipazione risulta non rilevante, la ritenuta è definitiva, salvo il caso di investimento nell’esercizio d’impresa;
• i proventi già imputati per trasparenza in periodi precedenti non sono nuovamente assoggettati a ritenuta al momento della distribuzione.

Cessione delle quote rilevanti

In caso di cessione di quote superiori al 5%, la circolare assimila tali partecipazioni alle partecipazioni qualificate in società ed enti commerciali. Per il soggetto non imprenditore la plusvalenza concorre al reddito complessivo nella misura del 49,72% ai sensi dell’art. 68, comma 3, del TUIR.

Il costo fiscale della quota viene aumentato dei redditi imputati per trasparenza e diminuito dei proventi distribuiti fino a concorrenza di tali redditi. Per i soggetti imprenditori si applicano le ordinarie regole del reddito d’impresa, con analoga rettifica del costo e senza possibilità di applicare il regime di partecipation exemption per difetto del requisito di cui all’art. 87, comma 1, lettera d), del TUIR.

Partecipazioni non rilevanti

Per le quote pari o inferiori al 5% nei fondi non istituzionali continua a operare il regime ordinario dei fondi immobiliari: ritenuta sui redditi di capitale e imposta sostitutiva sui redditi diversi di natura finanziaria, secondo gli articoli 7 del D.L. 351/2001 e 67 del TUIR.

Proventi percepiti da non residenti

La circolare distingue tre ipotesi principali. Per gli investitori istituzionali non residenti si applica la ritenuta del 20% o la minore aliquota convenzionale prevista dalla Convenzione contro le doppie imposizioni. Per alcuni soggetti non residenti è previsto il regime di non imponibilità dell’art. 7, comma 3, del D.L. 351/2001, e precisamente per:

• fondi pensione e OICR esteri istituiti in Stati o territori white list;
• enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
• banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.

Il regime di esenzione richiede, per i fondi pensione e gli OICR esteri, la sussistenza di requisiti sostanziali e di vigilanza attestati dalle competenti autorità estere. La circolare precisa che l’esenzione non si applica alle partecipazioni detenute in via mediata, salvo il caso di taluni veicoli societari interamente posseduti da organismi che gestiscono riserve ufficiali o da fondi pensione e OICR vigilati. Per gli altri non residenti, diversi dai soggetti esenti e dagli investitori istituzionali, si applica la ritenuta del 20% o la minore aliquota convenzionale.

Per i redditi diversi derivanti dalla negoziazione delle quote, si applica l’art. 23, comma 1, lettera f), del TUIR, con ulteriore regime di non imponibilità per i soggetti residenti in Paesi white list ai sensi del D.Lgs. 461/1997 e con possibile prevalenza delle Convenzioni che attribuiscono l’imposizione esclusiva allo Stato di residenza.

Imposta sostitutiva del 5% sulle partecipazioni superiori al 5%

La circolare disciplina l’imposta sostitutiva del 5% dovuta dai partecipanti residenti e non residenti, diversi dagli investitori istituzionali, che al 31 dicembre 2010 detenevano una quota superiore al 5%. L’imposta si calcola sul valore medio delle quote risultante dai prospetti periodici del 2010 e si applica anche a chi ha acquistato la quota nel corso del 2010, purché la detenga al 31 dicembre 2010, nonché a chi abbia successivamente ceduto in tutto o in parte la partecipazione.

Il valore medio della quota è ricostruito come media tra valore da relazione semestrale e valore da rendiconto annuale; se esistono prospetti intermedi, questi concorrono alla formazione del valore medio. Per i fondi istituiti nel secondo semestre 2010 si considera il valore risultante dal rendiconto al 31 dicembre 2010. Se il fondo, al 31 dicembre 2010, non era ancora operativo perché non aveva avviato gli investimenti immobiliari, l’imposta non è dovuta.

Il versamento dell’imposta produce l’adeguamento del costo o valore di acquisto/sottoscrizione delle quote ai fini della tassazione delle plusvalenze e della ritenuta in sede di liquidazione finale. Le eventuali minusvalenze di cessione restano fiscalmente irrilevanti. I proventi maturati al 31 dicembre 2010 e distribuiti negli anni successivi non sono tassati fino a concorrenza della base imponibile che ha scontato l’imposta del 5%.

La circolare riporta i criteri di versamento: il pagamento avviene con le modalità e nei termini del saldo delle imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi del periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2011; è consentita la rateazione ai sensi del D.Lgs. 241/1997. In alternativa, il contribuente può delegare la SGR o l’intermediario depositario, che versano l’imposta in due rate. Sono indicati anche i codici tributo istituiti dalla risoluzione 119/E del 2011: 1832 per il partecipante e 1833 per SGR/intermediario.

Liquidazione del fondo

La SGR, previa delibera dell’assemblea dei partecipanti, poteva deliberare entro il 31 dicembre 2011 la liquidazione dei fondi non integralmente partecipati da investitori istituzionali e nei quali almeno un partecipante non istituzionale avesse una quota superiore al 5% alla data del 31 dicembre 2010. La liquidazione va completata entro cinque anni e la disciplina agevolata si applica solo alle liquidazioni deliberate tra il 1° gennaio 2011 e il 31 dicembre 2011.

In tal caso:

• la SGR preleva un’imposta sostitutiva del 7% sul valore netto del fondo al 31 dicembre 2010;
• il fondo di nuova istituzione non ancora operativo non sconta tale imposta;
• l’imposta si versa per il 40% entro il 31 marzo 2012 e per il restante 60% in due rate del 30% ciascuna entro il 31 marzo 2013 e il 31 marzo 2014;
• il codice tributo è 1834.

Durante la liquidazione la SGR non svolge la normale attività di gestione e non può effettuare nuovi investimenti, limitandosi alla dismissione degli attivi, al pagamento dei debiti e alla distribuzione del residuo. Sui risultati della gestione liquidatoria maturati dal 1° gennaio 2011 fino alla chiusura si applica un’imposta sostitutiva del 7% su redditi e IRAP, versata entro il 16 febbraio dell’anno successivo; per il 2011 il versamento poteva avvenire entro il 31 marzo 2012 senza sanzioni, con interessi. Il relativo codice tributo è 1835.

Nel periodo di liquidazione non opera la tassazione per trasparenza né l’imposta sostitutiva del 5% sulle quote. I proventi distribuiti ai partecipanti non sono imponibili fino a concorrenza di quanto già assoggettato a imposta sostitutiva del 7% in capo al fondo; in tale limite non si applica la ritenuta del 20%. Il costo fiscalmente riconosciuto delle quote si incrementa fino ai valori già tassati e le minusvalenze non sono rilevanti. La tassazione ha carattere definitivo.

Comunicazioni delle SGR

Le SGR e gli intermediari depositari devono indicare nella dichiarazione del sostituto d’imposta i dati dei partecipanti, inclusi gli investitori istituzionali, che al 31 dicembre del periodo d’imposta detengono una partecipazione superiore al 5% e l’ammontare dei redditi imputati per trasparenza.

IVA

Per l’IVA la circolare conferma che la SGR è soggetto passivo per le cessioni di beni e prestazioni di servizi relative ai fondi da essa istituiti e deve tenere contabilità separata per sé e per ciascun fondo. Ogni fondo richiede una gestione autonoma degli adempimenti IVA, con propri registri, fatturazione distinta e separate liquidazioni, pur essendo presentata una sola dichiarazione annuale e effettuato un unico versamento cumulativo, previa compensazione dei saldi.

Sono esenti da IVA le prestazioni di gestione del fondo comune di investimento e, per gli apporti ai fondi immobiliari chiusi composti da una pluralità di immobili prevalentemente locati, l’operazione è assimilata a un conferimento di azienda o ramo di azienda, quindi fuori campo IVA. La SGR può detrarre l’IVA sugli acquisti di immobili e sulle manutenzioni secondo le regole ordinarie e applicare il pro rata ove necessario. Gli immobili del fondo e le spese di manutenzione sono considerati beni ammortizzabili ai fini del rimborso annuale dell’IVA, con possibilità di rimborso entro sei mesi dalla scadenza della dichiarazione annuale o di compensazione con altri tributi e contributi.

Atti di liquidazione e reverse charge

Per le cessioni di immobili effettuate nella fase di liquidazione deliberate nel 2011, se imponibili, si applica il reverse charge. La fattura va emessa senza IVA e con richiamo alla norma; il cessionario integra il documento, lo registra nei registri IVA e può detrarre l’imposta nei limiti ordinari. Il trattamento si estende alle assegnazioni di beni ai partecipanti, equiparate alle cessioni. La base imponibile è costituita dal prezzo di acquisto o, in mancanza, dal prezzo di costo. La disciplina richiede la preventiva approvazione del Consiglio UE ai sensi della direttiva 2006/112/CE. Restano applicabili le regole ordinarie per le cessioni di fabbricati strumentali assoggettate a inversione contabile e per i conferimenti in società di pluralità di immobili, esclusi dal campo IVA.

Imposte di registro, ipotecaria e catastale

La circolare conferma l’estensione ai fondi immobiliari dell’esenzione dall’obbligo di registrazione prevista per gli atti relativi ai fondi comuni di investimento mobiliari. In caso di registrazione volontaria si applica l’imposta fissa. Per gli atti di alienazione di immobili dello Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali o loro consorzi in cui il fondo è acquirente, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 516,46 euro ciascuna.

Per le volture catastali e trascrizioni relative a cessioni di immobili strumentali di cui all’art. 10, n. 8-ter, del DPR 633/1972, effettuate da fondi immobiliari chiusi, le imposte ipotecaria e catastale sono ridotte alla metà. I conferimenti al fondo di una pluralità di immobili prevalentemente locati sono assimilati ai conferimenti di azienda anche ai fini di registro, ipotecaria e catastale e dunque assoggettati a imposta fissa; la stessa regola vale per gli apporti effettuati dagli enti di previdenza obbligatoria pubblici e privati ai sensi dell’art. 38, comma 11, del D.L. 78/2010.

Infine, gli atti di liquidazione del patrimonio immobiliare effettuati in esecuzione della delibera di liquidazione sono soggetti a imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, per tutte le tipologie di immobili, sia strumentali sia abitativi.

Chiusura applicativa

La circolare conclude demandando alle Direzioni regionali la vigilanza sull’osservanza delle istruzioni impartite dagli uffici, confermando così la funzione di coordinamento interpretativo del documento.