Sentenza del 22/11/2017 n. 27779 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria aveva accertato, per l'anno d'imposta 1980, una maggiore imposta ritenendo imponibile una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno edificabile. A.N., usufruttuaria per un terzo insieme alla figlia B.M., nuda proprietaria e usufruttuaria per due terzi, aveva contestato l'accertamento. In Cassazione la contribuente ha dedotto, da un lato, l'inammissibilità del ricorso dell'Ufficio davanti alla Commissione Tributaria Centrale per carenza dell'esposizione sommaria dei fatti e dei motivi e, dall'altro, la violazione del D.P.R. n. 597 del 1973, art. 76, comma 3, n. 1, sostenendo che la mera edificabilità del terreno, derivante dall'adozione del piano regolatore, non fosse sufficiente a configurare una plusvalenza speculativa tassabile in assenza di lottizzazione o di opere dirette a renderlo edificabile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, ritenendo ammissibile il ricorso dell'Amministrazione, ma ha accolto il secondo. Ha stabilito che, ai fini della plusvalenza speculativa prevista dalla normativa applicabile, non basta che il terreno sia divenuto edificabile per effetto dello strumento urbanistico: occorre che il venditore abbia previamente compiuto un'attività tecnica, come una lottizzazione o opere dirette a consentirne l'utilizzazione edificatoria. La sentenza della Commissione Tributaria Centrale è stata cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la Corte ha deciso nel merito accogliendo il ricorso originario della contribuente. Le spese dei gradi di merito sono state compensate, mentre l'Agenzia delle Entrate è stata condannata a pagare le spese del giudizio di legittimità, liquidate in 2.500 euro per compensi, oltre accessori, spese forfettarie ed esborsi di 200 euro.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 636 del 1972, art. 25

  esposizione sommaria dei fatti e dei motivi della impugnazione

  Il ricorso davanti alla Commissione Tributaria Centrale è ammissibile quando espone in modo sufficientemente comprensibile i fatti e i motivi dell'impugnazione; nel caso concreto tale requisito è stato ritenuto rispettato.

• D.P.R. n. 597 del 1973, art. 76, comma 1

  alla formazione del reddito imponibile concorre la plusvalenza conseguita mediante operazione posta in essere con fine speculativo

  La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno è imponibile se l'operazione presenta un fine speculativo, secondo i presupposti stabiliti dalla norma.

• D.P.R. n. 597 del 1973, art. 76, comma 3, n. 1

  si presume lo scopo speculativo [...] quando sia ceduto un terreno dopo il compimento di lottizzazioni o opere intese a renderlo fabbricabile

  La presunzione assoluta di finalità speculativa opera quando, prima della vendita, siano state eseguite lottizzazioni o opere tecniche dirette a rendere il terreno fabbricabile. La semplice edificabilità attribuita da un piano regolatore non è sufficiente.

Massime di principio

• Per la tassazione della plusvalenza speculativa su un terreno, la mera classificazione urbanistica come area edificabile non basta, se la disciplina applicabile richiede anche un'attività del proprietario.
• Occorre distinguere tra l'edificabilità derivante direttamente da uno strumento urbanistico e l'attività tecnica compiuta dal venditore, quale lottizzazione, frazionamento o realizzazione di opere finalizzate all'edificazione.
• In caso di accertamento fiscale fondato soltanto sul sopravvenuto riconoscimento dell'edificabilità urbanistica, senza prova di lottizzazioni o opere eseguite dal contribuente prima della vendita, può mancare il presupposto per qualificare la plusvalenza come speculativa.
• La disciplina applicabile deve essere individuata in base all'anno d'imposta e alla normativa vigente ratione temporis; non è corretto applicare automaticamente regole successive.
• La decisione dipende comunque dalla prova concreta delle attività svolte prima della cessione: documentazione urbanistica, autorizzazioni, convenzioni, frazionamenti e opere possono risultare determinanti.