Sentenza del 28/07/2020 n. 16162 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione che aveva aumentato il valore dichiarato per la compravendita di un terreno agricolo non edificabile, elevandolo da Euro 8.000 a Euro 23.500, con maggiori imposte. I ricorrenti contestavano: 1) l'applicabilita' del criterio della "valutazione automatica" (art. 52 DPR 131/1986 e L. 266/2005 art. 1 comma 497) che, a loro avviso, avrebbe precluso la rettifica; 2) la carenza di motivazione e la genericita' della stima OMI; 3) la decadenza dell'azione accertatrice per decorrenza dei termini (art. 76 DPR 131/1986). L'Ufficio sosteneva la legittimita' della rettifica fondandosi su stima sintetico-comparativa redatta dall'UTE e sulla tempestivita' della notifica.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha confermato che la disciplina della "valutazione automatica" (preclusione all'accertamento) introdotta dalla L. 266/2005 art. 1 comma 497 e richiamata dall'art. 52 DPR 131/1986 si applica esclusivamente alle cessioni di unita' ad uso abitativo (e loro pertinenze) tra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attivita' commerciali, e solo se l'acquirente abbia espressamente chiesto l'applicazione al notaio; pertanto non si estende ai terreni agricoli non edificabili, salvo che costituiscano pertinenza di unita' abitativa. Ha altresi' ritenuto ammissibile la stima OMI dettagliata dell'Ufficio come base di accertamento quando corredato e motivato, osservando che il contribuente non ha offerto una consulenza tecnica di parte per confutare specificamente la comparazione; infine non ha accolto l'eccezione di decadenza. Il ricorrente e' stato condannato alle spese di giudizio (Euro 1.800,00 per ciascuna resistente) e al pagamento del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  Non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a cento volte il reddito risultante in catasto... La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

  La norma preclude in linea generale la rettifica del valore dichiarato quando il prezzo supera una soglia calcolata sulla rendita catastale, ma tale preclusione non e' automatica per i terreni destinabili all'edificazione; l'applicazione e' ulteriormente delimitata dalla L. 266/2005 e dal comma 5-bis.

• Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 5-bis

  Le disposizioni dei commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dalla L. 23 dicembre 2005, n. 266, articolo 1, comma 497, e successive modificazioni.

  Il comma limita l'effetto preclusivo dei commi 4 e 5: la preclusione della rettifica opera solo per le cessioni rientranti nell'ambito della L. 266/2005 (prima casa/immobili ad uso abitativo), mentre per le altre cessioni (es. terreni agricoli non pertinenziali) le disposizioni anti-rettifica non trovano applicazione.

• Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497

  In deroga alla disciplina ... per le sole cessioni fra persone fisiche ... aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ... e' costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi del DPR n. 131/1986, art. 52, commi 4 e 5, ... indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.

  Stabilisce il regime "prezzo-valore" (valutazione automatica) limitato a trasferimenti tra persone fisiche per immobili abitativi e pertinenze, su richiesta espressa dell'acquirente; norma chiave che esclude la generalizzazione della preclusione all'accertamento per tutti i trasferimenti, escludendo quindi i terreni agricoli non pertinenziali.

• Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, art. 76

  Norma che disciplina la decadenza dei poteri accertativi dell'Amministrazione. Nel caso concreto l'eccezione di decadenza promossa dal contribuente non e' stata accolta perché l'Ufficio ha provato la tempestivita' dell'atto (data di consegna alle Poste). Va verificato caso per caso il termine applicabile e il momento iniziale del decorso.

• Decreto del Presidente della Repubblica 30 marzo 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  Prevede, con applicabilita' ratione temporis, il raddoppio del versamento del contributo unificato in determinati casi; la Corte ha ritenuto applicabile tale disposizione al procedimento qui esaminato.

• OMI / Stima sintetico-comparativa dell'Ufficio (Agenzia del Territorio / UTE)

  La stima OMI, se dettagliata e motivata, puo' costituire elemento grave, preciso e concordante ai fini dell'accertamento del valore venale; tuttavia le quotazioni OMI pubbliche sono indicazioni di massima e non prova automatica: l'Ufficio deve motivare la comparazione e il contribuente puo' confutarla con una consulenza tecnica di parte che dimostri non assimilabilita' o fattori di deprezzamento.

Massime di principio

• La disciplina "prezzo-valore" (valutazione automatica) si applica esclusivamente alle cessioni tra persone fisiche non esercenti attivita' commerciali, aventi ad oggetto unita' ad uso abitativo e relative pertinenze, e solo se l'acquirente richiama espressamente la disciplina in atto; per gli altri beni (es. terreni agricoli non pertinenziali) l'Amministrazione puo' procedere ad accertamento del valore venale.
• Per i terreni agricoli non edificabili la preclusione alla rettifica prevista dall'art. 52 DPR 131/1986 non opera salvo che il terreno costituisca pertinenza di unita' abitativa rientrante nella L. 266/2005. Quindi nei trasferimenti di terreni non pertinenziali l'Ufficio puo' rettificare il valore dichiarato sulla base di stime comparabili.
• L'Ufficio puo' utilizzare stime OMI o valutazioni sintetico-comparative come base dell'accertamento ma deve fornire adeguata motivazione e comparazioni puntuali; le quote OMI pubbliche sono indicative e non bastano da sole se non integrate da una stima motivata.
• Il contribuente che contesta l'accertamento fondato su stime comparativo-sintetiche deve proporre una controprova tecnica qualificata (consulenza tecnica di parte) per dimostrare l'inapplicabilita' delle comparazioni o l'esistenza di caratteristiche che deprezzano l'immobile; l'assenza di tale prova rende piu' difficile la vittoria in giudizio.
• Verificare sempre i termini di decadenza e la prova della tempestivita' della notifica: l'Ufficio deve dimostrare la corretta notificazione entro i termini previsti e il contribuente deve controllare le date rilevanti (es. pagamento imposta proporzionale) per valutare eccezioni di decadenza.