Sentenza del 02/02/2015 n. 712 - Comm. Trib. Prov. Agrigento

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la pretesa tributaria relativa a un terreno qualificato come area edificabile in conseguenza dell'adozione o approvazione del piano regolatore. La contestazione riguardava il criterio di determinazione della base imponibile: il Comune aveva attribuito rilievo alla cosiddetta "potenzialità edificatoria", intesa come possibilità futura di edificazione, senza dimostrare che tale elemento corrispondesse al valore venale del terreno in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione.

La decisione

La pretesa tributaria è stata ritenuta illegittima nella parte in cui il Comune ha determinato l'imposta sulla sola base della potenzialità edificatoria futura. Tale potenzialità costituisce una valutazione astratta e prospettica, che non può sostituire l'accertamento del valore venale effettivo del terreno alla data rilevante per l'imposizione. L'avviso di accertamento deve quindi essere annullato o comunque rideterminato secondo i criteri previsti dalla legge.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, del D.lgs. 504/1992

  Per le aree fabbricabili, la base imponibile ICI è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno d'imposizione. La mera potenzialità edificatoria, considerata in modo astratto e senza collegamento al valore venale effettivo, non è sufficiente a giustificare la pretesa tributaria.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica di un terreno come area edificabile non consente automaticamente di tassarlo sulla base del massimo sviluppo edilizio astrattamente possibile.
• Per determinare l'imposta occorre fare riferimento al valore venale in comune commercio alla data prevista dalla legge, considerando le concrete condizioni del terreno, l'eventuale attuazione degli strumenti urbanistici, i vincoli, l'accessibilità e la commerciabilità.
• La potenzialità edificatoria può essere un elemento di valutazione, ma non può costituire da sola la base imponibile né giustificare una stima svincolata dal valore reale del bene.
• In caso di accertamento, il Comune deve motivare adeguatamente il valore attribuito all'area e indicare gli elementi concreti che lo sostengono; una motivazione fondata soltanto sull'approvazione del piano regolatore può risultare insufficiente.
• La pronuncia riguarda il criterio di quantificazione della base imponibile e non necessariamente esclude in assoluto l'assoggettamento a imposta del terreno qualificato come edificabile.