Sentenza del 31/01/2024 n. 2904 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro relativo all’atto notarile del 13 maggio 2014, con cui C.A.A.B. aveva conferito al fondo il diritto di superficie su un complesso immobiliare a Bologna, riservandosi l’usufrutto. Il corrispettivo, inizialmente pari a 9.000.000 euro, era stato ridotto a 8.529.184,42 euro; le parti avevano rinunciato alla condizione sospensiva il 19 dicembre 2014. Prelios invocava il regime agevolativo dell’art. 8, comma 1-bis, del d.l. n. 351/2001, sostenendo che gli immobili conferiti fossero prevalentemente locati. In cassazione ha proposto tre motivi: motivazione apparente sulla compatibilità dell’agevolazione con l’opzione IVA; violazione di legge quanto al requisito della prevalente locazione, anche alla luce della perizia di parte; e motivazione carente sull’insussistenza di tale requisito.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili tutti i motivi, congiuntamente esaminati. La sentenza regionale aveva motivato in modo adeguato e aveva fondato il rigetto anche sulla mancata prova della prevalenza, in termini di valore, degli immobili locati: gli impegni di rilascio anticipato, la mancata chiarificazione circa gli immobili effettivamente occupati e l’inadeguatezza del criterio finanziario della perizia non consentivano di dimostrare il requisito. La ricorrente non aveva specificamente censurato questa ratio decidendi né denunciato l’omesso esame di un fatto decisivo; aveva invece sollecitato una diversa valutazione delle prove, non consentita in cassazione. La decisione di primo grado della Commissione tributaria provinciale di Bologna, che aveva respinto il ricorso, era stata confermata dalla Commissione tributaria regionale dell’Emilia-Romagna il 29 marzo 2022; la Cassazione ha quindi lasciato ferma la soccombenza di Prelios. La ricorrente è stata condannata a rifondere all’Agenzia 7.000 euro per compensi, oltre alle spese prenotate a debito, e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• Art. 8, comma 1-bis, del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito dalla legge 23 novembre 2001, n. 410

  Quindi, per usufruire dell'agevolazione in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, il conferimento ai fondi di investimento immobiliare chiuso deve riguardare "una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell'apporto", nel senso che la maggior parte degli immobili conferiti sia concessa in locazione a terzi. Per cui, nell'economia complessiva del conferimento al fondo comune di investimento immobiliare, secondo il giudice di merito, il beneficio fiscale postula la "prevalenza" sul piano estimativo degli immobili locati rispetto agli immobili non locati.

  L’agevolazione richiede che, al momento dell’apporto, gli immobili locati a terzi prevalgano rispetto a quelli non locati; nella controversia la prevalenza è stata valutata anche sul piano estimativo e doveva essere provata dalla parte che invocava il beneficio.

• Art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

  Invero, secondo il costante orientamento di questa Corte, la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un'attività riservata in via esclusiva all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizio previsto dall' art. 360 , primo comma, n. 5 cod. proc. civ. qualsiasi censura volta a criticare il "convincimento" che il giudice si è formato, a norma dell' art. 116 , primo comma e secondo comma, cod. proc. civ., in esito all'esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, atteso che la deduzione del vizio di cui all' art. 360 , primo comma, n. 5 cod. proc. civ. non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito.

  La cassazione non permette di ottenere una nuova valutazione complessiva delle prove o di sostituire il giudizio di attendibilità del giudice di merito con una lettura alternativa. La censura deve rispettare i limiti del vizio di omesso esame di un fatto decisivo, qui non dedotto.

• Art. 13, commi 1-bis e 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi dell' art. 13 , comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 , si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

  In caso di rigetto integrale o inammissibilità dell’impugnazione, il giudice dà atto dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto.

Massime di principio

• Chi invoca un’agevolazione fiscale deve provare tutti i presupposti richiesti dalla legge. Per il regime in esame non basta che vi siano contratti di locazione: occorre dimostrare che la prevalenza richiesta sussiste al momento dell’apporto e, secondo la valutazione adottata in questa causa, anche sul piano del valore degli immobili.
• Una perizia stragiudiziale non vincola il giudice. La sua efficacia probatoria può essere contestata, tra l’altro, se non chiarisce quali beni siano effettivamente occupati, non considera gli impegni di rilascio o utilizza un criterio estimativo non idoneo alla concreta natura dei beni.
• In cassazione occorre contestare in modo specifico tutte le rationes decidendi autonome che sorreggono la sentenza. Se una ragione decisiva resta priva di censura, l’impugnazione può essere dichiarata inammissibile anche se sono contestati altri aspetti della decisione.
• Non è possibile usare il ricorso per cassazione per ottenere una nuova ponderazione delle prove o una diversa ricostruzione dei fatti. La critica deve individuare un vizio ammesso dalla legge e, quando pertinente, un fatto storico decisivo il cui esame sia stato omesso.