Sentenza del 20/02/2015 n. 3438 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente aveva acquistato, con tre distinti atti, porzioni di un fabbricato beneficiando delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta ai sensi dell'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato le imposte ordinarie sostenendo che gli immobili non fossero stati integralmente demoliti e che non ricorressero i presupposti per l'agevolazione. In Cassazione l'Agenzia ha sostenuto che il beneficio non fosse applicabile perché l'intervento riguardava un solo fabbricato, non interamente demolito, e perché l'agevolazione avrebbe dovuto riferirsi esclusivamente ad aree non edificate inserite in un piano attuativo. La contribuente ha resistito, sostenendo che gli immobili acquistati erano ricompresi in una zona di recupero e in un piano particolareggiato e che erano stati integralmente demoliti e ricostruiti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato il riconoscimento dell'agevolazione prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. Ha chiarito che il beneficio può applicarsi anche all'acquisto di un immobile già edificato, purché l'intervento determini una reale trasformazione del bene mediante nuova costruzione. È sufficiente la demolizione totale e ricostruzione oppure una demolizione parziale talmente incisiva da ridurre la costruzione originaria a un mero residuo strutturale privo di autonoma valenza economica. Nel caso concreto la CTR aveva accertato che gli immobili acquistati erano stati integralmente demoliti e ricostruiti, con caratteristiche anche superiori a quelle originarie, e tale accertamento non era stato validamente censurato. Il ricorso incidentale condizionato della contribuente è rimasto assorbito e le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge n. 388 del 2000, art. 33, comma 3

  Agevolazione fiscale per i trasferimenti di beni immobili finalizzati all'utilizzazione edificatoria

  L'agevolazione non è limitata ai terreni completamente inedificati. Può applicarsi anche a immobili già edificati quando l'acquisto è inserito in uno strumento urbanistico o attuativo e l'intervento comporta una trasformazione edificatoria effettiva, come la demolizione e ricostruzione.

• Legge n. 168 del 1982, art. 5

  Prevede un diverso regime agevolativo collegato agli interventi di recupero in zone già urbanizzate. La questione è rimasta sostanzialmente assorbita perché la Corte ha ritenuto applicabile l'agevolazione più favorevole prevista dalla legge n. 388 del 2000.

• Legge n. 457 del 1978, artt. 27 e seguenti

  Rileva per la qualificazione delle zone di recupero e per l'inquadramento urbanistico degli interventi. La presenza di una zona di recupero non esclude, di per sé, l'applicazione dell'agevolazione prevista per l'utilizzazione edificatoria quando ricorra anche un piano particolareggiato o altro strumento attuativo.

• Decreto legislativo n. 546 del 1992, art. 57

  È stato invocato dalla contribuente per contestare la presunta novità, in appello, della richiesta di un'ulteriore agevolazione. Il motivo incidentale è rimasto assorbito dal rigetto del ricorso principale.

• Codice civile, art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Individua il vizio di violazione o falsa applicazione di legge dedotto dall'Agenzia delle Entrate nei motivi del ricorso per cassazione.

Massime di principio

• L'agevolazione per l'utilizzazione edificatoria può spettare anche quando l'immobile acquistato è già costruito, purché l'intervento previsto determini una nuova realtà edilizia e non una semplice conservazione dell'edificio.
• La demolizione e ricostruzione integrale costituisce, in linea generale, un indice decisivo della trasformazione edificatoria richiesta dalla norma.
• Anche una demolizione solo parziale può essere sufficiente se è così radicale da lasciare un residuo strutturale privo di autonoma funzione e di autonoma rilevanza economica.
• Non sono normalmente sufficienti interventi di manutenzione, anche straordinaria, o lavori che conservino l'identità funzionale e commerciale originaria dell'immobile.
• La presenza di un piano particolareggiato, di un piano di recupero o di altro strumento urbanistico attuativo è centrale: l'agevolazione dipende dall'effettivo inquadramento dell'intervento nella pianificazione prevista dalla legge.
• In sede di legittimità la Corte di cassazione non rivede normalmente gli accertamenti di fatto della commissione tributaria, se adeguatamente motivati e non specificamente censurati.
• Per valutare casi analoghi occorre verificare congiuntamente il contenuto dell'atto di acquisto, lo strumento urbanistico applicabile, la natura dei lavori eseguiti e il risultato edilizio finale, non limitandosi a considerare se l'immobile fosse originariamente edificato.