Cassazione Civile, Ordinanza n. 30811/2023 del 06/11/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione commerciale relativo a un immobile sito in Milano. La locatrice aveva intimato sfratto per morosità per il mancato pagamento di canoni e spese di più trimestri consecutivi. In primo grado il Tribunale, rilevata la sanatoria della morosità, aveva comunque dichiarato risolto il contratto per fatto imputabile alla conduttrice e rigettato alcune pretese economiche della locatrice. In appello, la locatrice aveva ottenuto la condanna della conduttrice al pagamento di euro 181.550,72, oltre interessi, a titolo di danni per l’anticipata cessazione del rapporto, sul presupposto che il recesso comunicato dalla conduttrice non fosse sorretto da gravi motivi ex art. 27, comma 7, L. 392/1978 e che, in mancanza di un valido recesso e di un accordo risolutivo, la mera restituzione dell’immobile non avesse liberato la conduttrice dall’obbligo di corrispondere i canoni fino alla scadenza naturale del contratto, nonché gli oneri accessori contrattuali. La conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: (1) omesso esame di un fatto decisivo, sostenendo che la Corte d’appello aveva erroneamente attribuito il rilascio dell’immobile al recesso del 2017 e non alla successiva azione di sfratto; (2) violazione degli artt. 1216, 1209, 1206-1207, 1219-1220, 1375, 1590-1591 c.c., deducendo che aveva legittimamente offerto la restituzione dell’immobile e che il rifiuto della locatrice non era legittimo, con conseguente cessazione dell’obbligo di pagare i canoni; (3) travisamento di fatti e prove per aver ritenuto che il rilascio dipendesse dal recesso; (4) violazione degli artt. 1218, 1453, 1587, 1590, 1591 c.c. e art. 664 c.p.c., contestando l’applicazione dell’art. 1591 c.c. e l’affermazione del diritto della locatrice ai canoni/danni fino alla scadenza, specie dopo il rilascio dell’immobile; (5) omesso esame di un fatto decisivo in tema di quantificazione, contestando l’inclusione delle spese accessorie nel calcolo dell’importo dovuto. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il terzo e il quinto motivo, e infondati il secondo e il quarto, confermando che, in caso di risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore, il locatore non inadempiente ha diritto al ristoro del danno pari a quanto avrebbe percepito fino alla naturale scadenza del contratto, detratto solo l’utile ricavabile o ricavato con ordinaria diligenza dall’immobile; ha inoltre ritenuto che il rilascio dell’immobile, in assenza di risoluzione consensuale o di rinuncia del locatore ai diritti nascenti dal contratto, non libera il conduttore dall’obbligo di corrispondere i canoni residui. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna della ricorrente alle spese e agli accessori di legge.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della conduttrice. Ha ritenuto inammissibili le doglianze fondate sull’art. 360, n. 5, c.p.c. perché non colpivano un fatto storico decisivo ma questioni o apprezzamenti di merito, e comunque difettava la decisività delle circostanze invocate. Ha poi respinto i motivi di violazione di legge, affermando che la restituzione dell’immobile non aveva effetti liberatori in assenza di un valido recesso o di un accordo risolutivo, e che, una volta accertata la risoluzione per inadempimento del conduttore, la locatrice aveva diritto a un ristoro parametrato ai canoni residui fino alla scadenza contrattuale, oltre agli oneri accessori previsti dal contratto. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo della controversia

  Il vizio è configurabile solo per l'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non consente di censurare singole questioni, punti della sentenza o risultanze istruttorie in sé considerate.

• art. 27, settimo comma, L. 392/1978

  Il recesso del conduttore nelle locazioni non abitative è legittimo solo in presenza di gravi motivi.

• art. 1216 c.c.

  La procedura di offerta formale e messa in mora del creditore è richiamata dalla parte ricorrente come strumento per offrire la restituzione dell'immobile, ma la Corte ritiene irrilevante tale profilo ai fini liberatori nel caso concreto.

• art. 1209 c.c.

  Norma evocata insieme all'art. 1216 c.c. in tema di offerta formale al creditore; non viene valorizzata dalla Corte ai fini dell'esonero dal pagamento dei canoni residui.

• artt. 1206-1207 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente in relazione alla mora del creditore, ma non ritenuti decisivi ai fini della permanenza dell'obbligo di corrispondere i canoni fino alla scadenza.

• artt. 1219-1220 c.c.

  Evocati dalla ricorrente per sostenere la correttezza della propria offerta di rilascio; la Corte non li considera idonei a escludere il debito residuo.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sul piano della buona fede nell'esecuzione del rapporto, ma non idoneo, nel caso concreto, a escludere la pretesa della locatrice.

• artt. 1590-1591 c.c.

  Le norme sulla restituzione della cosa locata e sull'obbligo del conduttore in mora a restituire sono interpretate nel senso che, dopo la risoluzione per inadempimento del conduttore, il locatore può chiedere quanto avrebbe conseguito se il contratto fosse stato adempiuto, detratto quanto ricavabile con ordinaria diligenza.

• art. 1218 c.c.

  Richiamato per la responsabilità da inadempimento del conduttore; la Corte conferma il diritto del locatore al ristoro del pregiudizio derivante dalla cessazione anticipata del rapporto per colpevole inadempimento.

• art. 1453 c.c.

  Evocato a sostegno della risoluzione per inadempimento, che costituisce il presupposto del diritto del locatore al risarcimento del danno.

• art. 1587 c.c.

  Richiamato tra le norme che disciplinano gli obblighi del conduttore nel rapporto locatizio.

• art. 664 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente in tema di sfratto per morosità; non muta la conclusione sulla debenza dei canoni e del danno residuo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, conseguenza processuale del rigetto del ricorso.

• art. 5 L. 392/1978

  Richiamato in relazione agli oneri accessori della locazione, considerati parte del sinallagma contrattuale e quindi computabili ai fini della pretesa economica della locatrice.

• art. 658 c.p.c.

  Citato in relazione alla procedura di sfratto per morosità, anche per mancato pagamento degli oneri accessori.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. non può essere utilizzato per contestare la valutazione delle prove o per prospettare questioni di merito: è deducibile solo l'omesso esame di un fatto storico decisivo, principale o secondario, effettivamente discusso tra le parti.
• Nelle locazioni, la mera restituzione dell'immobile da parte del conduttore non comporta di per sé l'estinzione dell'obbligo di pagamento dei canoni residui quando il contratto sia ancora in corso e non vi sia un accordo di risoluzione consensuale o una rinuncia del locatore ai diritti nascenti dal rapporto.
• Se la locazione si risolve per inadempimento del conduttore, il locatore non inadempiente ha diritto a un ristoro commisurato a quanto avrebbe percepito fino alla naturale scadenza del contratto, detraendo solo l'utile che abbia effettivamente ricavato o che avrebbe potuto ricavare con l'ordinaria diligenza dal bene nel periodo residuo.
• L'onere di dimostrare un fatto decisivo idoneo a incidere sull'esito della lite incombe sulla parte che lo deduce, ma il fatto invocato deve essere realmente decisivo e non una semplice diversa lettura di circostanze già esaminate dal giudice di merito.
• Gli oneri accessori contrattualmente previsti nella locazione possono essere computati nella pretesa del locatore e, in determinate ipotesi, sono trattati in modo assimilato ai canoni ai fini della tutela del credito locatizio.

Come è indicizzato