Sentenza del 03/02/2017 n. 2892 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

F.E. acquistò il 5 luglio 2005 un immobile a Milano destinato ad abitazione principale e richiese le agevolazioni prima casa, stipulando contestualmente un mutuo fondiario garantito da ipoteca sul bene. Con avvisi notificati il 18 luglio 2008, l’Agenzia revocò le agevolazioni, ritenendo l’immobile di lusso, e richiese complessivamente 129.164 euro di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali; riliquidò inoltre l’imposta sostitutiva sul finanziamento in misura proporzionale anziché fissa. La contribuente contestò la revoca sostenendo che l’Ufficio non aveva verificato le caratteristiche effettive dell’immobile e che le perizie di parte indicavano una superficie utile di 216,13 mq, inferiore alla soglia di 240 mq, e l’assenza di almeno quattro caratteristiche di lusso. Contestò anche che il prezzo di 1.850.000 euro, la zona di pregio, i due ingressi e le pertinenze fossero criteri idonei a qualificare l’abitazione come di lusso.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale di Milano respinse il ricorso e la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia confermò la decisione con sentenza n. 121/24/11, valorizzando l’incertezza della superficie indicata dal perito, il prezzo, la zona di pregio e la presenza di due ingressi, cantina e box. La Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondate congiuntamente le censure: la CTR non aveva spiegato adeguatamente perché tali elementi superassero le contrarie risultanze delle perizie e, soprattutto, aveva fatto riferimento a parametri non decisivi o non previsti dal D.M. 2 agosto 1969. Per il regime applicabile all’acquisto del 2005, la superficie utile va determinata secondo tale decreto e i criteri di esclusione tassativamente previsti; zona di pregio, prezzo, doppi ingressi e pertinenze non bastano, salvo le specifiche ipotesi previste dal decreto. La sentenza è stata cassata con rinvio a un’altra sezione della CTR della Lombardia per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione; non è stata pronunciata una decisione definitiva sul diritto alle agevolazioni.

Norme richiamate

• D.M. 2 agosto 1969, artt. 6 e 8

  Ed allora, quanto alla metratura, la CTR avrebbe dovuto confrontarsi con la necessità di mutuare la nozione di "superficie utile" esclusivamente dalla disciplina sopra ricordata, dettata in tema di imposte di registro, ipotecarie o catastali, tenendo conto che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere, nella materia fiscale, non sono passibili di una interpretazione che ne ampli la sfera applicativa.

  Per il regime applicabile alla controversia, la superficie utile rilevante ai fini della qualificazione come abitazione di lusso è quella definita dal decreto, senza estendere il calcolo mediante criteri previsti da discipline diverse. L’art. 8 individua inoltre le caratteristiche dell’immobile rilevanti per la classificazione, non sostituibili con elementi estranei all’elenco.

• D.M. 2 agosto 1969, art. 1

  Quanto all'ubicazione dell'immobile in zona di pregio, il Giudice di appello avrebbe dovuto considerare che la circostanza non assume alcun rilievo decisivo atteso che, ai sensi dell'art. 1 del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, sono abitazioni di lusso quelle realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a "ville", "parco privato" ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come "di lusso", ma della ricorrenza di taluna delle citate situazioni non v'è menzione nella motivazione della impugnata sentenza.

  La generica ubicazione in una zona di pregio non dimostra la natura di lusso dell’abitazione. Rileva, ai sensi dell’articolo, la specifica destinazione urbanistica dell’area a ville, parco privato o costruzioni qualificate come di lusso.

• D.M. 2 agosto 1969, art. 7

  Analoghe considerazioni valgono per il riferimento, operato nella sentenza di appello, al prezzo di acquisto dell'immobile atteso che, in base alla disciplina ratione temporis vigente, quel che conta, ai fini qui considerati, è la superficie più che il valore di mercato in sè del bene, a meno che non ricorra una delle ipotesi contemplate dall'art. 7 del D.M. in questione, allorquando, trattandosi di abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, il costo del terreno coperto e di pertinenza superi di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

  Il prezzo di acquisto non è, di per sé, un criterio decisivo per qualificare l’immobile come di lusso secondo il regime allora vigente. Rileva l’eccezione specifica dell’art. 7 relativa al rapporto tra costo del terreno coperto e di pertinenza e costo della costruzione.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, Parte I, art. 1, nota II-bis

  In tema di imposte di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un'abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l'acquisto della "prima casa" ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis, la sua superficie utile - complessivamente superiore a mq. 240 - va calcolata alla stregua del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072.

  Per l’acquisto soggetto alla disciplina previgente, l’esclusione dalle agevolazioni prima casa dipende dalla qualificazione di lusso secondo il D.M. 2 agosto 1969, compresa la soglia di superficie utile superiore a 240 mq e il relativo metodo di calcolo.

• Art. 2697 c.c.

  La contribuente aveva invocato la norma sostenendo che spettasse all’Ufficio accertare i presupposti della revoca e che non si potesse trasferire su di lei l’onere di provare che l’abitazione non fosse di lusso. La Corte ha accolto il ricorso per i vizi della motivazione e per l’erronea individuazione dei criteri sostanziali, senza formulare una distinta regola sull’onere della prova.

Massime di principio

• Per gli acquisti soggetti alla disciplina previgente alla riforma del 2014, la natura di abitazione di lusso ai fini dell’agevolazione prima casa va valutata applicando i criteri del D.M. 2 agosto 1969, non criteri introdotti successivamente.
• Nel calcolo della soglia di 240 mq si deve applicare la nozione di superficie utile prevista dal decreto e sottrarre soltanto le superfici che esso esclude tassativamente; non si possono importare criteri di calcolo previsti per altre normative.
• Prezzo elevato, ubicazione in una zona genericamente prestigiosa, doppi ingressi e pertinenze come cantina o box non sono, da soli, criteri normativi sufficienti per qualificare l’abitazione come di lusso. L’ubicazione rileva solo nelle specifiche ipotesi di destinazione urbanistica previste dal decreto.
• Una decisione che disattenda perizie e allegazioni tecniche contrarie deve spiegare in modo adeguato perché le ritenga inattendibili o superate; il giudice deve inoltre confrontarsi con la richiesta di accertamento tecnico quando la controversia dipende da caratteristiche misurabili dell’immobile.
• L’accoglimento del ricorso per cassazione e il rinvio non attribuiscono automaticamente al contribuente l’agevolazione: il giudice di rinvio deve riesaminare i fatti applicando i parametri giuridici corretti.