Sentenza del 18/11/2015 n. 23593 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia che aveva ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione delle maggiori imposte di registro. Il terreno era stato dichiarato al valore di 11.500 euro, mentre l’Ufficio lo aveva stimato 87.000 euro ritenendolo edificabile. La ricorrente ha dedotto, tra l’altro, la formazione di un giudicato interno sul difetto di motivazione dell’avviso, la nullità della sentenza per pronuncia sul merito, l’insufficiente o omessa motivazione sui criteri di stima e la violazione delle norme sulla determinazione del valore venale dei terreni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha escluso che la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale avesse accolto una specifica eccezione di carenza di motivazione dell’avviso, ritenendo invece che avesse esaminato nel merito l’idoneità dell’atto e dei criteri estimativi. Soprattutto, ha rilevato il giudicato esterno formatosi in un precedente giudizio promosso dai venditori del medesimo terreno, nel quale era stata confermata la legittimità del valore accertato dall’Ufficio. Tale giudicato impediva di riesaminare il valore del terreno. La Corte ha inoltre ricordato che la potenzialità edificatoria può derivare dall’adozione del piano regolatore comunale, anche prima dell’approvazione regionale o dell’adozione di strumenti attuativi, purché si tenga conto del grado effettivo di edificabilità e degli eventuali oneri di urbanizzazione. Le spese del giudizio di legittimità sono state compensate.

Norme richiamate

• Codice di procedura civile, art. 360

  Disciplina i motivi di ricorso per cassazione, tra cui la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e i vizi della motivazione.

• Codice di procedura civile, artt. 324, 329 e 346

  Sono stati richiamati in relazione alla formazione del giudicato interno e alla devoluzione dei motivi non esaminati o non riproposti in appello.

• Codice di procedura civile, art. 2909

  Il giudicato vincola le parti, i loro eredi o aventi causa rispetto all’accertamento contenuto nella decisione definitiva.

• D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52

  Regolano i poteri dell’Amministrazione finanziaria nella rettifica del valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro e i criteri per la determinazione del valore venale. Nel caso esaminato, il valore dell’area poteva essere determinato considerando la sua potenzialità edificatoria.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 49

  Rende applicabili al processo tributario, nei limiti di compatibilità, le disposizioni sulle impugnazioni del processo civile.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, convertito nella L. n. 244 del 2007

  È stato richiamato con riferimento ai parametri rilevanti per la stima del valore delle aree, tra cui ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri di adattamento e prezzi di mercato di terreni analoghi.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 25506 del 30 novembre 2006

  "L’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev’essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi."

  L’adozione del piano regolatore può essere sufficiente a riconoscere una potenzialità edificatoria rilevante fiscalmente, anche se l’iter urbanistico non è ancora concluso. Il valore deve però essere parametrato al grado concreto e attuale di edificabilità e agli oneri necessari.

• Cassazione, sentenza n. 14743 del 2011

  La decisione, relativa ai venditori dello stesso terreno, ha determinato il giudicato esterno sulla legittimità del valore accertato dall’Ufficio, vincolando il successivo giudizio promosso dall’acquirente.

Massime di principio

• Quando una precedente sentenza definitiva ha accertato un punto fondamentale comune a più controversie, come il valore fiscale dello stesso immobile, il giudicato esterno può impedire di riesaminare la questione in un successivo processo, anche d’ufficio e anche in cassazione.
• La mancata approvazione definitiva del piano regolatore o l’assenza di strumenti urbanistici attuativi non escludono necessariamente la natura edificatoria dell’area ai fini dell’imposta di registro.
• Per stimare fiscalmente un terreno edificabile occorre considerare la potenzialità edificatoria concreta, la destinazione urbanistica, l’ubicazione, gli indici di edificabilità, gli oneri di urbanizzazione e i prezzi di terreni comparabili.
• È importante distinguere tra un avviso radicalmente privo di motivazione e un avviso motivato ma ritenuto non adeguatamente supportato nel merito: nel secondo caso il giudice può esaminare la fondatezza della stima senza che si formi necessariamente un giudicato interno sul difetto di motivazione.
• In presenza di procedimenti paralleli riguardanti venditore e acquirente dello stesso bene, l’esito definitivo di uno dei giudizi può condizionare l’altro, soprattutto quando riguarda lo stesso valore imponibile e la medesima operazione.