Cassazione Civile, Sentenza n. 18005/2024 del 01/07/2024

Esito

La controversia

Il ricorso denunciava l'erronea qualificazione operata dai giudici di merito del vizio delle delibere condominiali come nullità anziché annullabilità. In sostanza, le delibere di approvazione dei riparti delle spese (consuntivo 2008 e preventivo 2009) erano state adottate in violazione dell'art. 49 del regolamento condominiale che esentava dalla contribuzione la società costruttrice; i giudici di merito le avevano ritenute nulle e quindi impugnabili in qualsiasi momento. Il Condominio deduceva invece che, alla luce dei principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, le delibere erano annullabili e soggette al termine perentorio di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso; ha ritenuto fondato il motivo unico relativo alla qualificazione del vizio come annullabilità e non come nullità, richiamando principi della giurisprudenza di legittimità (tra cui Cass. SU 9839/2021). Ha quindi cassato la sentenza della Corte d'appello di Roma e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione per nuovo esame, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 49 regolamento condominiale

  Nel caso di specie il regolamento contrattuale prevedeva l'esenzione della società costruttrice dal concorso a determinate spese; le delibere che hanno imputato tali oneri alla società risultano contrarie al regolamento, ma tale violazione è stata ritenuta annullabile (non nulla) se non si dà prova di una modificazione convenzionale degli obblighi.

• art. 1137 cod. civ. (co. 1 e co. 2)

  Il principio richiamato impone che le delibere annullabili debbano essere impugnate entro i termini perentori stabiliti dalla norma (termine di decadenza previsto per l'impugnazione delle deliberazioni assembleari); pertanto l'onere di impugnare ciascuna delibera grava sulla parte interessata e l'omessa impugnazione nel termine comporta l'improcedibilità.

• art. 1123 cod. civ. (co. 1)

  L'art. 1123 c.c. è richiamato in quanto l'art. 49 del regolamento corrisponde a una convenzione tra condomini; la modifica di una convenzione richiede regole stringenti e non può ritenersi avvenuta per facta concludentia con semplici delibere maggioritarie.

• Cass. SU 9839/2021 (giurisprudenza)

  La pronuncia è stata utilizzata per affermare che violazioni ripetute dei criteri di ripartizione non si trasformano automaticamente in una modifica convenzionale (né in una nullità delle delibere) e che tali delibere vanno qualificate come annullabili, soggette ai termini di cui all'art. 1137 c.c.

• Cass. n. 24808/2022 (giurisprudenza)

  Richiamata per confermare il principio secondo cui non si può desumere una modifica tacita della convenzione condominiale (art. 1123 c.c.) dalla mera reiterazione di delibere difformi; occorre prova di una volontà normativa programmatica per ritenere intervenuta una modifica convenzionale.

Massime di principio

• Le delibere condominiali che violano il regolamento contrattuale devono essere, di norma, qualificate come annullabili e non come nulle, salvo che non emergano profili di nullità assoluta (es. contrasto con norme imperative o assenza totale di volontà collegiale).
• Ogni delibera annullabile va impugnata nei termini perentori previsti dall'art. 1137 c.c.; la ripetizione di analoghe delibere non elimina l'onere di impugnare ciascuna singola deliberazione entro i termini di legge.
• La mera reiterazione di violazioni dei criteri di riparto non prova di per sé una modifica tacita della convenzione condominiale: per ritenere avvenuta una modifica convenzionale è necessaria la prova di una volontà normativa programmatica o di un atto formale idoneo.
• Prima di proporre impugnazioni è utile verificare se l'illegittimità sia di natura tale da integrare nullità assoluta (che non prescrive termini) piuttosto che annullabilità (soggetta a decadenza), perché da questa qualificazione dipende la tempestività dell'impugnazione.
• Il soggetto interessato che intende opporsi all'attribuzione di oneri contrattualmente esclusi deve agire tempestivamente contro ciascuna delibera; in mancanza, l'omessa impugnazione può comportare la perdita del rimedio.
• In contenziosi simili, la giurisprudenza di legittimità recente favorisce l'interpretazione restrittiva della nullità delle delibere assembleari quando in gioco siano diritti derivanti da una convenzione tra condomini, privilegiando l'annullabilità e l'applicazione dei termini di decadenza.