Sentenza n. 14502/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la deliberazione consiliare n. 17 del 12 aprile 2024 e il relativo regolamento comunale, nonché, con motivi aggiunti, gli avvisi e le determinazioni successivamente adottati per dare attuazione alla procedura di riscatto e per organizzare la stipula degli atti di compravendita. Il primo motivo censurava l'art. 2 del regolamento, nella parte in cui subordinava l'accesso alla procedura alla dimostrazione dell'occupazione dell'alloggio in forza di un "valido titolo", ritenuto requisito impossibile da soddisfare poiché le convenzioni originarie erano state dichiarate nulle per la presenza di usi civici, con travolgimento dei rapporti giuridici derivati. Il secondo motivo contestava i criteri di determinazione del prezzo di riscatto, fondati sui valori medi di mercato e sui dati OMI, assumendo che dovesse essere considerato il concreto valore venale dei singoli immobili. Il terzo motivo censurava l'inclusione nel prezzo delle somme sostenute dal Comune, pari a circa 8,7 milioni di euro, per definire il contenzioso con la cooperativa, ritenendo che tali esborsi derivassero da responsabilità dell'Amministrazione e non fossero costi trasferibili agli occupanti. Il quarto motivo contestava la maggiorazione del prezzo mediante addebito dei canoni di occupazione non corrisposti dal 1° gennaio 2019, deducendo la necessità di considerare prescrizione, stato manutentivo degli immobili e spese sostenute dagli occupanti. I motivi aggiunti riproponevano tali censure in via derivata contro gli atti attuativi. Il Comune eccepiva l'inammissibilità per difetto di lesività attuale e di interesse, l'inammissibilità del ricorso collettivo e, nel merito, sosteneva che le disposizioni avessero portata non formalistica e che le questioni economiche dovessero essere definite nella fase applicativa.

La decisione

Il TAR ha anzitutto respinto l'eccezione di inammissibilità del ricorso collettivo, ravvisando uniformità nelle posizioni giuridiche fatte valere con riferimento alle clausole regolamentari impugnate. Ha accolto il primo motivo e annullato l'art. 2 del regolamento nella parte in cui richiede un "valido titolo" di occupazione. La clausola è stata ritenuta irragionevole e contraddittoria perché la procedura di riscatto nasce proprio dalla nullità delle convenzioni originarie e dal conseguente venir meno dei titoli da cui derivavano i rapporti con gli alloggi; pertanto, gli interessati non possono essere obbligati a dimostrare un titolo formalmente valido ed efficace. Non è stata ritenuta sufficiente né l'applicazione non formalistica asseritamente seguita dal Comune, né l'interpretazione sostitutiva proposta dall'Amministrazione, poiché entrambe non trovano adeguato riscontro nel testo della clausola. Le ulteriori censure sono state dichiarate inammissibili, e comunque respinte, per difetto di interesse attuale e concreto. Le disposizioni sul prezzo, sui valori estimativi, sul recupero degli esborsi comunali, sul riconoscimento dei pagamenti e delle spese manutentive e sull'addebito dei canoni non corrisposti hanno carattere generale e programmatico e non producono lesione immediata prima dell'adozione degli atti individuali di quantificazione. Solo in quella fase sarà possibile verificare l'incidenza concreta dei criteri regolamentari sulle singole posizioni e contestare eventuali applicazioni illegittime; la prescrizione opera, ove ne ricorrano i presupposti, direttamente in forza della legge. Le doglianze di invalidità derivata contro gli atti impugnati con motivi aggiunti sono state respinte perché gli atti presupposti, salvo la parziale annullamento dell'art. 2, non sono stati validamente censurati e gli atti sopravvenuti ne costituiscono mera esecuzione. Il TAR ha inoltre precisato che, nella fase attuativa, il Comune dovrà applicare i criteri generali secondo ragionevolezza e proporzionalità, considerando le peculiarità delle singole situazioni ed evitando esiti economicamente ingiustificati. Spese integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 31, comma 48, l. 448/1998

  Richiamato dai ricorrenti quale parametro legislativo per la determinazione del corrispettivo di cessione; la relativa censura non è stata esaminata nel merito per difetto di interesse attuale, in assenza dell'atto individuale di quantificazione.

• art. 37, comma 1, d.P.R. 327/2001

  Indicato dai ricorrenti in relazione alla determinazione del valore venale; la questione è stata ritenuta prematura perché non ancora concretamente applicata alle singole unità immobiliari.

• art. 35, comma 12, l. 865/1971

  Invocato dai ricorrenti con riferimento al principio di equilibrio economico dell'operazione; la relativa censura è rimasta non scrutinabile nel merito per la mancanza di un corrispettivo individuale concretamente determinato.

• l. 167/1962

  Costituisce la disciplina legislativa nell'ambito della quale erano stati realizzati gli interventi di edilizia economica e popolare oggetto della procedura di alienazione.

Massime di principio

• Una disposizione regolamentare che subordina l'accesso a una procedura di riscatto alla prova di un titolo valido di occupazione è illegittima per irragionevolezza quando la procedura stessa deriva dalla nullità dei titoli originari, poiché non può essere richiesto ai destinatari di dimostrare l'esistenza di un titolo che l'ordinamento ha dichiarato inefficace o nullo.
• L'amministrazione non può neutralizzare l'illegittimità testuale di una clausola regolamentare invocando una prassi applicativa non formalistica o un'interpretazione sostitutiva più ragionevole, se tali modalità non trovano adeguato riscontro nel contenuto della disposizione.
• Le disposizioni regolamentari generali e programmatiche sui criteri di determinazione del prezzo di cessione non sono autonomamente lesive quando il procedimento non abbia ancora prodotto l'atto individuale di quantificazione del corrispettivo; le relative censure diventano attuali solo con l'adozione dell'atto applicativo concretamente incidente sulla posizione del destinatario.
• Questioni relative a prescrizione, pagamenti pregressi, spese manutentive, stato di conservazione degli immobili e computo di canoni possono essere utilmente esaminate solo nell'ambito della determinazione individuale del corrispettivo, poiché richiedono una valutazione delle circostanze proprie di ciascun interessato.
• Nella fase attuativa di un regolamento generale, l'amministrazione deve applicare i criteri prefissati secondo ragionevolezza e proporzionalità, considerando le peculiarità delle singole posizioni ed evitando risultati economicamente ingiustificati o sproporzionati.

Come è indicizzato