Cassazione Civile, Ordinanza n. 24610/2025 del 05/09/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione finanziaria aveva rideterminato il reddito di un contribuente per l’anno d’imposta 2006, contestando una plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno. L’Ufficio aveva assunto come valore finale del bene quello definito dall’acquirente in sede di adesione all’accertamento ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, e aveva quindi determinato la plusvalenza tassabile come differenza tra tale valore e il costo di acquisto originario. Il contribuente aveva contrastato l’accertamento sostenendo, tra l’altro, che il valore definito ai fini dell’imposta di registro non potesse essere automaticamente trasposto nell’accertamento IRPEF della plusvalenza; che le perizie prodotte dovessero essere valutate; che non rilevasse la mancata partecipazione al procedimento definitorio dell’acquirente; e che la rivalutazione del terreno ai sensi della L. n. 448/2001 dovesse essere considerata come nuovo costo storico. La CTR aveva accolto solo parzialmente l’appello dell’Ufficio, ritenendo comunque utilizzabile come base presuntiva il valore accertato in sede di adesione dall’acquirente, ma rideterminando il valore iniziale sulla base della rivalutazione del terreno. Con il ricorso per cassazione il contribuente ha dedotto: violazione degli artt. 68 TUIR e 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015, perché la plusvalenza non poteva essere presunta dal solo valore definito ai fini del registro; vizio motivazionale per contraddittorietà interna della sentenza, che da un lato definiva quel valore come mera presunzione e dall’altro gli attribuiva efficacia decisiva; violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c. per mancata considerazione dei documenti prodotti; violazione della disciplina dell’obbligazione solidale tributaria; contraddittorietà sulla diversa condotta di venditore e acquirente; omessa pronuncia sulla rivalutazione ex art. 7, comma 6, L. n. 448/2001.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo e il sesto motivo di ricorso, dichiarando assorbiti gli altri. Ha ritenuto che la CTR avesse errato nel considerare il valore accertato ai fini dell’imposta di registro come base presuntiva sufficiente, in contrasto con la norma di interpretazione autentica dell’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015, secondo cui il maggior corrispettivo non è presumibile solo sulla base di quel valore. Ha inoltre rilevato un vizio di omessa pronuncia sulla doglianza relativa alla rivalutazione del terreno ai sensi della L. n. 448/2001, ricordando che tale rivalutazione, se ritualmente effettuata, costituisce il nuovo costo storico del bene e non può essere ignorata ai fini della plusvalenza. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  è il parametro processuale invocato per denunciare violazioni di legge sostanziale.

• art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c.

  è il parametro processuale invocato per denunciare nullità della sentenza e omessa pronuncia.

• art. 68 TUIR

  non può essere applicato nel senso di fondare la plusvalenza solo sul valore definito ai fini del registro, alla luce dell’interpretazione autentica sopravvenuta.

• art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147 del 2015

  «Gli articoli 58, 68, 85 e 86 del testo unico delle imposte sui redditi... si interpretano nel senso che... l'esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore... accertato o definito ai fini dell'imposta di registro...»

  norma di interpretazione autentica, retroattiva, che impedisce di fondare l’accertamento della plusvalenza sul solo valore registrale e richiede ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti.

• art. 2697 c.c.

  richiamato come parametro sul riparto dell’onere della prova nella contestazione del maggior corrispettivo.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato per censurare la mancata valutazione dei documenti prodotti dalle parti.

• art. 1, comma 2, d.lgs. n. 218 del 1997

  richiamato dal ricorrente in tema di definizione dell’accertamento e disciplina dell’adesione.

• art. 12 d.lgs. n. 218 del 1997

  richiamato dal ricorrente in tema di definizione e adesione degli accertamenti tributari.

• art. 1292 c.c.

  richiamato dal ricorrente sulla solidarietà passiva tributaria.

• art. 46 d.lgs. n. 546 del 1992

  richiamato dal ricorrente sul procedimento e sugli effetti processuali in materia tributaria.

• art. 112 c.p.c.

  la mancata pronuncia sulla rivalutazione del terreno integra vizio di omessa pronuncia.

• art. 7, comma 6, L. n. 448/2001

  la rivalutazione del terreno, se effettuata, crea un nuovo costo storico di acquisto rilevante ai fini della plusvalenza.

• art. 67, comma 1, lett. a) e b), d.P.R. n. 917 del 1986

  norma richiamata per qualificare la plusvalenza sui terreni edificabili e agricoli.

• Cass. n. 12131 del 2019

  richiamata a sostegno del principio per cui il solo valore registrale non basta a fondare l’accertamento della plusvalenza.

• Cass. n. 31372 del 2024

  richiamata nello stesso senso.

• Cass. Sez. U. n. 2321 del 2020

  richiamata per affermare che la vendita a un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato non comporta decadenza dal beneficio della rivalutazione né legittima il recupero della plusvalenza sul valore storico originario.

Massime di principio

• In tema di plusvalenze da cessione di immobili o terreni, il valore definito o accertato ai fini dell’imposta di registro non può, da solo, fondare la presunzione di un maggior corrispettivo ai fini delle imposte sui redditi; l’Ufficio deve allegare ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.
• La norma di interpretazione autentica dell’art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147/2015 ha efficacia retroattiva e impone di leggere gli artt. 58, 68, 85 e 86 TUIR nel senso che il dato del valore registrale è solo un possibile elemento istruttorio, non una base presuntiva autonoma e sufficiente.
• Quando il contribuente deduce la rivalutazione del terreno effettuata ai sensi della L. n. 448/2001, il giudice deve pronunciarsi espressamente sul punto, perché tale rivalutazione può incidere sul costo storico del bene e quindi sulla base di calcolo della plusvalenza.
• Se il giudice di merito afferma che un elemento è solo presuntivo ma poi lo tratta come decisivo ai fini dell’onere della prova, incorre in una motivazione intrinsecamente contraddittoria e in errore di diritto sul riparto probatorio.
• In tema di accertamento della plusvalenza, il contribuente conserva il diritto di contrastare la pretesa fiscale con prova contraria e con documenti idonei; non è consentito degradare automaticamente la documentazione difensiva a semplice atto di parte senza una reale valutazione delle risultanze prodotte.

Come è indicizzato