Cassazione Civile, Sentenza n. 34648/2024 del 27/12/2024

Esito

La controversia

Impugnazione per cassazione della sentenza della Corte d'appello di Firenze che aveva confermato la pronuncia di primo grado trasferendo la proprietà di un monolocale a favore di Guidi Costruzioni/Barnini mediante sentenza ex art. 2932 c.c. La ricorrente deduceva molte censure, tra cui: 1) illegittimità procedurale per deliberazione anteriore alla scadenza dei termini per le memorie (art.190 c.p.c.); 2) errore di diritto nel confondere detenzione (appalto) e possesso, consentendo all'appaltatore di trasferire il godimento a terzi senza titolo (richiamo artt.1141,1401,1411,1655,1665,2932 c.c.); 3) responsabilità extracontrattuale e risarcimento per occupazione senza titolo (art.2043 e 2055 c.c.); 4) violazioni probatorie per acquisizione di fatti nuovi in comparsa conclusionale (art.115 c.p.c. e art.2697 c.c.); 5) nullità del trasferimento per difformità urbanistiche/assenza di titoli abilitativi (art.46 d.P.R. 380/2001 e artt.17 e 40 l.47/1985); 6) indeterminatezza dell'oggetto del preliminare (artt.1325,1346 c.c. e art.1418 c.c.); 7) e censure sulla consulenza tecnica d'ufficio e sulla motivazione rispetto all'adempimento dell'appaltatore.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso nei termini indicati, ritenendo fondati i motivi relativi alla confusione tra detenzione (qualificata) e possesso operata dalla sentenza impugnata: l'appaltatore, pur avendo detenzione qualificata per l'esecuzione dei lavori, non poteva convertirla in possesso né trasferire il godimento a terzi senza titolo. Altre censure sono state dichiarate infondate o inammissibili (es. questioni urbanistiche ritenute non precludenti dopo il ripristino, questioni probatorie e di indeterminatezza dell'oggetto). La sentenza della Corte d'appello è stata cassata e rinviata alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuovo esame alla luce dei principi fissati dalla Cassazione. Di conseguenza si annulla la statuizione di merito impugnata e si dispone il rinvio per nuovo giudizio.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. può sostituire il contratto definitivo e trasferire la proprietà; tuttavia il trasferimento è incompatibile con la situazione di immobile abusivo privo di titolo abilitativo efficace. La Corte precisa che la pronuncia ex art. 2932 può essere resa anche in presenza di difformità lievi e regolarizzabili che non incidono essenzialmente sul progetto originario

• art. 1141 cod. civ.

  Rilevanza della distinzione tra detenzione e possesso (interversio possessionis): la Corte richiama che la detenzione qualificata dell'appaltatore non equivale al possesso e non attribuisce facoltà di trasferire il godimento a terzi

• artt. 1401 e 1411 cod. civ.

  I contratti per persona da nominare o a favore di terzi consentono l'indicazione del terzo nei limiti stabiliti dal contratto originario, ma non trasformano automaticamente la detenzione in possesso né attribuiscono diritti diversi da quelli pattuiti

• artt. 1655, 1665, 1667, 1668 cod. civ.

  Norme sull'appalto: il committente conserva il controllo sul bene; l'appaltatore è detentore qualificato per l'esecuzione dei lavori e resta obbligato a restituire il bene al termine; la risoluzione per inadempimento richiede in genere un inadempimento grave

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001; artt. 17 e 40 l. n. 47/1985

  La nullità prevista da tali norme è qualificata come nullità 'testuale' (comma 3 art.1418 c.c.): se nell'atto sono indicati gli estremi del titolo abilitativo riferibile all'immobile, il contratto è validamente formato anche se sussistono difformità materiali; la sanzione opera se manca la menzione del titolo abilitativo reale e riferibile

• art. 190 cod. proc. civ.

  Termini per il deposito delle memorie: un'indicazione errata della data di deliberazione è di regola errore materiale e non vizia la sentenza quando la pubblicazione è successiva ai termini e non sussistono elementi contrari

• arts. 287 e 288 cod. proc. civ.

  Errori materiali nelle sentenze (es. data di deliberazione) sono emendabili e non costituiscono nullità della decisione

• art. 348-ter cod. proc. civ.

  La regola della 'doppia conforme' limita l'azione di cassazione contro valutazioni di merito che risultano concordi tra primo e secondo grado: ricorsi su fatti non diversamente valutati nei due gradi risultano inammissibili

• art. 115 cod. proc. civ.; art. 2697 cod. civ.

  Regole probatorie: la Corte verifica che fatti rilevanti fossero nella responsabilità di allegazione e che l'uso di memorie e repliche sia compatibile con le regole sulle allegazioni; in ogni caso l'esistenza di fatti già dedotti in primo grado rende ammissibile la loro valutazione in appello

Massime di principio

• La detenzione qualificata dell'appaltatore (per eseguire lavori) non equivale al possesso: il committente conserva l'effettivo controllo e l'appaltatore non può trasformare unilateralmente la detenzione in possesso né concedere il godimento a terzi senza un titolo esplicito
• La sentenza ex art. 2932 c.c. può essere pronunciata anche in presenza di difformità edilizie non essenziali o regolarizzabili; invece l'assenza della menzione di un titolo abilitativo riferibile può comportare la nullità 'testuale' prevista dalle norme urbanistiche
• Errori formali nella segnatura della data di deliberazione sono, di regola, meri errori materiali emendabili e non determinano la nullità della sentenza se la pubblicazione avviene dopo il decorso dei termini e non è dimostrato pregiudizio per il contraddittorio
• Le questioni di fatto (gravità dell'inadempimento, esecuzione dei lavori, individuazione catastale) rientrano nella valutazione di merito e, salvo palese travisamento, sono difficilmente sindacabili in Cassazione soprattutto quando sussiste la 'doppia conforme' tra primo e secondo grado
• Il giudice ha discrezionalità nel disporre consulenze tecniche d'ufficio; l'eventuale censura sulla loro utilità è soggetta ai limiti dell'impugnazione di merito e della 'doppia conforme'
• Se si contesta un trasferimento o l'immissione in possesso a terzi, è consigliabile produrre documentazione chiara sul titolo di detenzione/possesso e sulle eventuali autorizzazioni amministrative; in mancanza, le conseguenze civili possono comprendere azioni per reintegrazione, risarcimento o ripristino dello stato dei luoghi