Cassazione Civile, Ordinanza n. 7424/2021 del 17/03/2021

Esito

La controversia

Una società aveva concesso in locazione a un ente pubblico, con contratto stipulato il 7 novembre 2002 e della durata di sei anni decorrenti dal 20 agosto successivo, un immobile destinato a sede di due istituti scolastici. La locatrice sosteneva che il contratto si fosse rinnovato per assenza di tempestiva disdetta e chiedeva il pagamento dei canoni insoluti e il risarcimento dei danni all’immobile: complessivamente Euro 1.930.056,16, di cui Euro 1.155.840,06 per canoni dal 8 febbraio 2014 al 20 febbraio 2017 ed Euro 774.216,10 per danni, oltre ai canoni successivi. Il Tribunale di Siracusa, con sentenza del 18 gennaio 2018, accolse solo parzialmente la domanda, condannando l’ente a pagare Euro 228.774,76 per canoni, oltre interessi dalle singole scadenze, ed Euro 191.443,98, IVA compresa, per danni, oltre interessi dal 16 maggio 2015. Ritenne cessato il rapporto per effetto del recesso comunicato dall’ente il 6 agosto 2014 e considerò rilevante l’offerta non formale di rilascio del 15 maggio 2015. La Corte d’appello di Catania, con sentenza del 5 novembre 2018, rigettò l’appello della locatrice. In cassazione la società ha proposto cinque motivi: 1) violazione degli artt. 12 preleggi e 28 della L. n. 392/1978 e omesso esame di fatto decisivo, sostenendo che la comunicazione del 6 agosto 2014 fosse una disdetta, e non un recesso, e che, essendo tardiva, il contratto si fosse rinnovato fino al 20 agosto 2020; 2) violazione dell’art. 27, ultimo comma, della L. n. 392/1978 e dell’art. 2697 c.c., nonché omesso esame, deducendo che il sovradimensionamento dell’immobile non costituiva un grave motivo di recesso, o che comunque l’ente non ne aveva provato i presupposti; 3) violazione degli artt. 1220, 1590 e 1591 c.c., contestando che l’offerta non formale di riconsegna potesse escludere la mora del conduttore, poiché i danni all’immobile avrebbero giustificato il rifiuto della locatrice; 4) violazione dell’art. 115 c.p.c. e omesso esame di fatto decisivo per la mancata ammissione di una CTU volta ad accertare le condizioni dell’immobile e l’entità dei danni; 5) violazione dell’art. 91 c.p.c. in relazione alla regolamentazione delle spese dei gradi di merito. Il resistente aveva inoltre eccepito l’inammissibilità del ricorso per difetto di esposizione sommaria dei fatti e di specifica indicazione degli atti e documenti.

La decisione

La Corte ha respinto preliminarmente l’eccezione di inammissibilità formulata ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.: l’esposizione dei fatti, pur sintetica, era sufficiente a rendere conoscibile la vicenda, in coerenza con i doveri di chiarezza e sinteticità. Ha rigettato congiuntamente i primi due motivi. Ha rilevato che disdetta e recesso sono negozi unilaterali soggetti, nei limiti di compatibilità, alle regole d’interpretazione dei contratti, e ha comunque ritenuto non fondata la censura: la comunicazione indicava che l’immobile era divenuto non funzionale alle esigenze dell’ente perché sovradimensionato rispetto alle necessità scolastiche attuali. Tale circostanza costituisce un avvenimento estraneo alla volontà del conduttore, sopravvenuto e imprevedibile, eccedente la normale alea contrattuale, idoneo a integrare grave motivo di recesso. Quanto alla prova, la sentenza d’appello attestava che la giustificazione non era stata contestata dalla locatrice; in assenza di contestazione, il conduttore non era tenuto a fornire la prova del grave motivo. Ha rigettato il terzo motivo: l’offerta non formale, se seria, concreta e tempestiva e in assenza di un legittimo motivo di rifiuto, è idonea a evitare la mora del conduttore anche ai fini dell’art. 1591 c.c., pur non costituendo in mora il locatore. Nel caso concreto i danni erano dovuti alla mancata esecuzione della piccola manutenzione, non a trasformazioni o innovazioni che alterassero consistenza e struttura del bene; il rifiuto della locatrice di riceverlo era quindi illegittimo, fermo il diritto al risarcimento dei danni. Ha rigettato il quarto motivo: la CTU non era necessaria perché il danno risarcibile era stato individuato nel mancato adempimento dell’obbligo di piccola manutenzione e già liquidato dal giudice di primo grado; il diniego di consulenza può risultare implicitamente dal complesso della motivazione e dalla valutazione delle prove. Ha dichiarato inammissibile il quinto motivo, qualificandolo come “non motivo”, perché non formulava una censura specifica sulla liquidazione delle spese e prospettava soltanto la caducazione della statuizione come conseguenza sperata dell’accoglimento degli altri motivi. Il ricorso è stato quindi rigettato. La ricorrente è stata condannata a rifondere al resistente le spese di cassazione, liquidate in Euro 900,00, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese forfetarie al 15% e accessori di legge; la Corte ha inoltre dato atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La presente impugnazione reca, invero, una ricostruzione sintetica della vicenda per cui è causa, ma comunque idonea allo scopo di renderla conoscibile in tutti i suoi sviluppi, occorrendo qui ribadire che “il ricorso per cassazione deve essere redatto in conformità al dovere processuale della chiarezza e della sinteticità espositiva, dovendo il ricorrente selezionare i profili di fatto e di diritto della vicenda “sub iudice” posti a fondamento delle doglianze proposte in modo da offrire al giudice di legittimità una concisa rappresentazione dell’intera vicenda giudiziaria e delle questioni giuridiche prospettate e non risolte o risolte in maniera non condivisa, per poi esporre le ragioni delle critiche nell’ambito della tipologia dei vizi elencata dall’art. 360 c.p.c.”

  L’esposizione sommaria dei fatti richiesta per il ricorso per cassazione non deve essere estesa oltre il necessario: è sufficiente una ricostruzione sintetica, purché consenta di comprendere la vicenda e le questioni sottoposte alla Corte.

• art. 1324 c.c.

  applicandosi ai negozi unilaterali – tali essendo sia la disdetta che il recesso dalla locazione – le regole proprie dell’interpretazione del contratto, e ciò “in ragione del rinvio ad esse operato dall’art. 1324 c.c.”, sebbene “nei limiti della compatibilità con la particolare natura e struttura di tali negozi, sicchè, mentre non può aversi riguardo alla comune intenzione delle parti ma solo all’intento proprio del soggetto che ha posto in essere il negozio, resta fermo il criterio dell’interpretazione complessiva dell’atto”

  Le regole d’interpretazione dei contratti si applicano agli atti unilaterali tra vivi a contenuto patrimoniale nei limiti della compatibilità: per disdetta e recesso rileva l’intento dell’autore, non una comune intenzione delle parti, e l’atto va interpretato complessivamente.

• art. 27, ultimo comma, L. 27 luglio 1978, n. 392

  i “gravi motivi”, di cui alla norma suddetta, “devono essere determinati da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione”, dovendo tale gravosità “avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo”, sicchè essa deve “eccedere l’ambito della normale alea contrattuale”

  Il recesso del conduttore per gravi motivi richiede eventi oggettivi, estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti, che rendano la prosecuzione del rapporto oltremodo gravosa oltre la normale alea contrattuale; non è sufficiente una valutazione unilaterale di convenienza.

• art. 2697 c.c.

  Quanto, invece, all’onere per il conduttore di provare l’effettiva ricorrenza di tale “grave motivo” (profilo su cui insiste il secondo motivo di ricorso), la sua infondatezza deriva da quanto si legge nella stessa sentenza impugnata. Essa, infatti, attesta che tale giustificazione addotta dalla conduttrice risultò “non contestata dalla locatrice” (richiamatasi, in corso di causa, solo alla giurisprudenza che nega rilievo alla sopravvenuta onerosità del canone), sicchè deve darsi continuità al principio secondo cui, “ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, comma 8, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova, perchè queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore”

  Il conduttore deve manifestare al locatore il grave motivo del recesso, ma non deve esporne tutte le ragioni né provarlo se il locatore non lo contesta; prova e approfondimento delle ragioni sono necessari in caso di contestazione.

• art. 1220 c.c.

  in tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della procedura di cui all’art. 1216 c.c. e art. 1209 c.c., comma 2, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l’utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purchè serie, concrete e tempestive e semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benchè insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.

  Un’offerta non formale di restituzione dell’immobile, purché seria, concreta e tempestiva e non giustificatamente rifiutata, non costituisce in mora il locatore, ma evita la mora del conduttore nell’obbligo di riconsegna, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.

• art. 1590 c.c.

  nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi, comunque, in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa) l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello “status quo ante” rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni, mentre, nel secondo caso (poichè l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta

  Se il deterioramento deriva dalla mancata piccola manutenzione, il locatore non può rifiutare la riconsegna per tale ragione: deve ricevere il bene e può chiedere il risarcimento. Può invece rifiutare quando il ripristino richieda opere straordinarie e gravose conseguenti a trasformazioni o innovazioni.

• art. 1591 c.c.

  l’utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purchè serie, concrete e tempestive e semprechè non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benchè insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.

  L’offerta non formale idonea a evitare la mora del conduttore nella riconsegna impedisce, in assenza di un legittimo motivo di rifiuto, che continuino a maturare le conseguenze previste per il ritardo nella restituzione.

• art. 115 c.p.c.

  Il ricorso alla CTU, pertanto, si presentava non necessario, donde il rigetto del presente motivo di ricorso in applicazione del principio secondo cui, essendo la consulenza tecnica d’ufficio “mezzo istruttorio diverso dalla prova vera e propria, sottratto alla disponibilità delle parti e affidato al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario”, la motivazione “dell’eventuale diniego di ammissione” del mezzo può “essere anche implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato”

  La CTU è un mezzo istruttorio rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, non una prova nella disponibilità delle parti; il diniego può essere motivato anche implicitamente dal complesso delle argomentazioni e dalla valutazione unitaria del quadro probatorio.

• art. 91 c.p.c.

  La ricorrente, per vero, lungi dal dedurre vizi nell’applicazione della normativa relativa liquidazione delle spese di lite, postula come “res sperata” la caducazione della statuizione sulle spese come conseguenza dell’accoglimento dei primi due motivi di impugnazione.

  La statuizione sulle spese non può essere censurata con la sola aspettativa che venga meno quale conseguenza dell’accoglimento di altri motivi: occorre formulare una specifica critica relativa all’applicazione delle regole sulle spese.

• art. 13, commi 1-bis e 1-quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

  In caso di rigetto dell’impugnazione, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento, se dovuto, di un ulteriore contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso.

Massime di principio

• I gravi motivi che consentono al conduttore il recesso ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, della L. n. 392/1978, devono consistere in avvenimenti oggettivi, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del rapporto, tali da rendere la prosecuzione oltremodo gravosa e da eccedere la normale alea contrattuale; non bastano valutazioni soggettive di convenienza.
• Il conduttore che esercita il recesso per gravi motivi deve comunicarne al locatore l’esistenza, ma non è tenuto a illustrare o provare le circostanze che lo fondano se il locatore non le contesta; la contestazione rende invece necessario l’accertamento delle ragioni di fatto, di diritto o economiche addotte.
• Disdetta e recesso, in quanto negozi unilaterali, si interpretano applicando le regole ermeneutiche contrattuali compatibili con la loro natura: si considera l’intento dell’autore e si valuta l’atto nel suo complesso.
• L’offerta non formale di riconsegna dell’immobile, se seria, concreta e tempestiva e in mancanza di un legittimo motivo di rifiuto, non mette in mora il locatore, ma evita la mora del conduttore nell’obbligo di restituzione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c.
• Quando il deterioramento dell’immobile dipende dall’omessa piccola manutenzione, il locatore deve ricevere la restituzione e può far valere il diritto al risarcimento; può invece rifiutarla se il ripristino richiede opere straordinarie e gravose derivanti da trasformazioni o innovazioni del conduttore.
• La consulenza tecnica d’ufficio è un mezzo istruttorio rimesso alla valutazione discrezionale del giudice e non una prova nella disponibilità delle parti; la motivazione del diniego può risultare implicitamente dalla valutazione complessiva delle argomentazioni e del quadro probatorio.
• La censura della regolamentazione delle spese di lite deve individuare specificamente il vizio relativo alla loro liquidazione o ripartizione; non è sufficiente invocare la caducazione della statuizione come conseguenza dell’accoglimento di altri motivi.

Come è indicizzato