Cassazione Civile, Ordinanza n. 19402/2025 del 14/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda due contratti preliminari di vendita immobiliare stipulati tra le parti. La società promittente venditrice aveva chiesto l'accertamento della risoluzione dei preliminari, sostenendo che il promissario acquirente si fosse ingiustificatamente rifiutato di stipulare il definitivo e che, perciò, dovessero essere trattenute le somme versate a titolo di caparra. Il promissario acquirente, a sua volta, aveva domandato l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., oltre a riduzione del prezzo e risarcimento dei danni. La Corte d'appello aveva ritenuto giustificato il rifiuto iniziale del promissario acquirente, perché gli immobili erano privi del certificato di agibilità in ragione della mancata installazione della caldaia e del correlato certificato di conformità degli impianti; aveva però rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. per mancanza di offerta, anche informale, del saldo prezzo. In Cassazione la società ha dedotto violazione del d.P.R. n. 380 del 2001, della l. n. 47 del 1985 e degli artt. 1460, 1453, 1455, 1456 e 1457 c.c., censurando la valutazione della Corte territoriale sulla giustificatezza del rifiuto di stipulare e sulla successiva pretesa di risoluzione; il promissario acquirente ha proposto ricorso incidentale deducendo violazione dell'art. 2932 c.c., perché l'offerta del saldo prezzo sarebbe stata implicita nella domanda di esecuzione specifica, dato che il pagamento era pattuito al momento del definitivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale della società promittente venditrice, ritenendo infondate le censure sulla ritenuta legittimità del rifiuto di stipulare in assenza di agibilità e sulla pretesa risoluzione del contratto. Ha invece accolto il primo motivo del ricorso incidentale del promissario acquirente, affermando che, nei preliminari di vendita immobiliare in cui il prezzo debba essere pagato al momento del definitivo, la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. implica l'offerta del prezzo richiesto dal secondo comma della norma. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte di appello di L'Aquila, in diversa composizione, anche per le spese. È stato dichiarato assorbito il secondo motivo del ricorso incidentale relativo al contributo unificato. È stato inoltre dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente principale.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  La mancanza del certificato di abitabilità/agibilità, o delle condizioni per il suo rilascio, non incide sulla validità del contratto ma può integrare un inadempimento del venditore opposto dal compratore in via di eccezione di inadempimento.

• d.P.R. n. 380 del 2001

  Richiamato dalla ricorrente principale a sostegno della tesi secondo cui il certificato di agibilità non sarebbe condizione di validità del trasferimento; la Corte ha ricondotto la questione sul piano dell'inadempimento e non della validità.

• l. n. 47 del 1985

  Richiamata dalla ricorrente principale in relazione alla disciplina edilizia e dell'agibilità, senza che la censura fosse accolta.

• art. 2932 c.c.

  Se il prezzo deve essere pagato al momento del definitivo, l'offerta richiesta dalla norma è implicita nella domanda di esecuzione specifica; il giudice può emettere la sentenza costitutiva condizionando l'effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale per sostenere la risoluzione del contratto per inadempimento, ma la censura è stata respinta.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale sulla gravità dell'inadempimento, senza esito favorevole.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale in tema di clausola risolutiva espressa; la Corte ha osservato che la società, dopo aver invitato alla stipula, non aveva inizialmente trattato il precedente rifiuto come inadempimento definitivo.

• art. 1457 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente principale in tema di termine essenziale, senza che la censura fosse accolta.

• art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c.

  La doglianza su un fatto storico asseritamente omesso avrebbe dovuto essere proposta come omesso esame di fatto decisivo, non come violazione di legge.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, ovvero l'insussistenza dei presupposti per ottenerlo, non determina nullità del contratto, ma può legittimare l'eccezione di inadempimento del promissario acquirente ex art. 1460 c.c.
• Quando le parti abbiano pattuito che il saldo prezzo sia corrisposto al momento del definitivo, la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. soddisfa di per sé il requisito dell'offerta della prestazione dovuta dal promissario acquirente, senza necessità di una formale offerta separata.
• La parte che invoca la risoluzione per inadempimento o la clausola risolutiva espressa deve allegare e provare un inadempimento effettivo e non superato da condotte successive incompatibili con la volontà di sciogliere il vincolo, come il nuovo invito alla stipula del rogito.
• In cassazione, la critica alla mancata valutazione di un fatto storico decisivo deve essere veicolata come vizio di omesso esame ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. e sorretta dalla specifica indicazione del fatto e della sua fonte di prova; non è ammissibile trasformarla in censura di violazione di legge o in richiesta di nuovo esame del merito.

Come è indicizzato