Sentenza del 03/01/2024 n. 106 - Consiglio di Stato

Esito

La controversia

Gli appellanti impugnavano le deliberazioni comunali che avevano fissato l'aliquota IMU per gli immobili locati tramite l'Agenzia Lo.Ca.Re. e per gli alloggi a canone agevolato nello 0,575%, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto applicare l'aliquota minima prevista dall'art. 13 D.L. n. 201/2011 (0,4%) per tali unità. Si lamentava inoltre una presunta disparità di trattamento rispetto agli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) e la violazione di impegni/attuazioni locali (accordi/mozioni) che avrebbero dovuto comportare l'aliquota minima.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello. Ha ritenuto che l'art. 13 D.L. n. 201/2011 attribuisca ai comuni una facoltà e non un obbligo di fissare l'aliquota minima dello 0,4% per gli immobili locati a condizioni agevolate; la determinazione comunale nello 0,575% non appare affetta da macroscopico travisamento o illogicità. Il Collegio ha inoltre osservato che i proprietari che concedono in locazione a canone agevolato godono di benefici economici (contributi a fondo perduto, Fondo di Garanzia, agevolazioni fiscali) e traggono un reddito dall'immobile, per cui la situazione non è comparabile con gli enti proprietari di ERP né con i proprietari che usano l'immobile come prima casa. Non sussiste quindi un'irragionevole disparità di trattamento. Gli appellanti sono condannati alle spese di lite.

Norme richiamate

• D.L. 6.12.2011, n. 201 (conv. L. 22.12.2011, n. 214), art. 13 commi 6, 7 e 9

  "L'aliquota di base dell'imposta e' pari allo 0,76 per cento... I comuni... possono modificare... sino a 0,3 punti percentuali... L'aliquota e' ridotta allo 0,4 per cento per l'abitazione principale... I comuni possono modificare... sino a 0,2 punti percentuali... per gli immobili locati 'i Comuni possono ridurre l'aliquota fino allo 0,4%'"

  La norma attribuisce ai Comuni la mera facoltà (non obbligo) di ridurre l'aliquota fino allo 0,4% per abitazione principale e, separatamente, consente la riduzione per immobili locati; pertanto l'adozione di aliquote intermedie è legittima se esercitata senza eccessi di discrezionalità.

• Legge 27 luglio 1998, n. 431, artt. 2 e 5 comma 2

  disciplinano i contratti di locazione a canone concordato e gli accordi territoriali

  I contratti convenzionati/accordi territoriali disciplinano i canoni agevolati e le condizioni per il 'canone concordato', qualificando le locazioni mediate da organismi come Lo.Ca.Re, ma non impongono automaticamente obblighi fiscali al comune in ordine all'aliquota IMU.

• D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 52

  Richiamato in relazione alle deliberazioni del consiglio comunale: disciplina le modalità di adozione delle delibere che incidono sulla fiscalità locale, conferendo legittimità procedurale alle scelte tariffarie comunali.

Massime di principio

• L'art. 13 D.L. 201/2011 conferisce ai Comuni una discrezionalità nel fissare le aliquote IMU: la riduzione fino allo 0,4% per abitazione principale o per immobili locati è facoltativa, non automatica.
• Per impugnare con successo una deliberazione comunale sulla aliquota IMU è necessario dimostrare un esercizio illegittimo della discrezionalità (es. vizio procedurale grave, palese illogicità, travisamento dei fatti) o l'esistenza di obblighi vincolanti derivanti da norme o contratti che il Comune abbia violato.
• I proprietari che concedono immobili a canone concordato o tramite servizi di intermediazione sociale (es. Lo.Ca.Re) sono considerati beneficiari di misure di compensazione (contributi, Fondo di Garanzia, vantaggi fiscali) e pertanto il loro trattamento fiscale può essere differenziato rispetto agli enti pubblici proprietari di ERP o ai proprietari che usano l'immobile come prima casa.
• Le mozioni o atti di indirizzo comunale non vincolano automaticamente la determinazione dell'aliquota IMU se non si traducono in atti amministrativi vincolanti o in impegni contrattuali chiari e dimostrati.
• In pratica, in situazioni analoghe: (a) verificare e documentare qualsiasi impegno formale o convenzione che obblighi il Comune; (b) quantificare l'onere economico differenziale subito dal proprietario; (c) provare l'assenza di benefici (contributi, garanzie, agevolazioni) che giustifichino una diversa tassazione; (d) nel giudizio amministrativo concentrarsi su vizi di legittimità della scelta discrezionale più che sulla semplice preferenza politica.