Sentenza del 28/01/2020 n. 744 - Comm. Trib. Prov. Catania

Esito

La controversia

Avviso di rettifica e liquidazione delle imposte (ipotecaria, catastale e di registro) fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita e il valore risultante dalle quotazioni OMI pubblicate sul sito dell'Agenzia delle Entrate; contestazione della legittimità dell'utilizzo esclusivo delle quotazioni OMI come prova del valore venale in comune commercio.

La decisione

La Corte ha ritenuto illegittimo l'avviso di rettifica basato unicamente sulle quotazioni OMI. Le quotazioni OMI forniscono soltanto indicazioni di massima e non costituiscono prova assoluta del valore venale in comune commercio, che varia per molteplici parametri (ubicazione, superfice, caratteristiche, collocazione urbanistica, ecc.). L'accertamento deve poggiare su presunzioni gravi, precise e concordanti; pertanto l'atto dell'Amministrazione fondato esclusivamente su OMI è annullabile.

Norme richiamate

• Cassazione, sez. V, 7 settembre 2018, n. 21813

  Cass. sez. V, 7/9/2018, n. 21813

  Conferma che le quotazioni OMI non possono costituire prova esclusiva del valore venale e che l'accertamento fiscale richiede presunzioni gravi, precise e concordanti.

• Cassazione, sez. V, 15 dicembre 2017, n. 30163

  Cass. sez. V, 15/12/2017, n. 30163

  Affermazione conforme sul limite probatorio delle quotazioni OMI e sull'esigenza di elementi integrativi idonei a dimostrare il maggior valore dell'immobile rispetto al corrispettivo dichiarato.

• Cassazione, sez. V, 24 agosto 2017, n. 20378

  Cass. sez. V, 24/8/2017, n. 20378

  Principio consolidato che le tabelle/quotazioni OMI sono meri indici di massima e non sostituiscono l'accertamento basato su prove specifiche e concordanti.

• OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate)

  Consultabile sul sito dell'Agenzia delle Entrate

  Dato statistico e indicativo sul mercato immobiliare; utilizzabile come dato di riferimento ma non come prova esclusiva del valore venale in comune commercio.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI possono essere utilizzate come elemento indicativo, ma non sono sufficienti da sole a fondare un avviso di rettifica o una liquidazione fiscale.
• L'Amministrazione finanziaria deve fondare l'accertamento su presunzioni gravi, precise e concordanti: occorrono dati comparativi, perizie, contratti di compravendita comparabili o altri elementi tecnici che tengano conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile.
• Il contribuente può efficacemente contestare l'avviso producendo documentazione specifica (perizia tecnica, contratti comparabili, dichiarazioni di professionisti, elementi urbanistici) che dimostri il valore effettivo del bene.
• In fase di contenzioso va valutata la natura degli elementi probatori: dati statistici generici vanno integrati da riscontri puntuali e riferibili all'immobile oggetto di accertamento.
• Per evitare contestazioni, l'Amministrazione dovrebbe motivare l'uso delle quotazioni OMI spiegando il collegamento tra quelle stime e le caratteristiche concrete del bene; in assenza di ciò l'atto è esposto a impugnazione e annullamento.