Ordinanza n. 46/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La società, già titolare di una concessione demaniale lacuale con scadenza al 31 dicembre 2029 e già conduttrice, in forza di una convenzione scaduta il 31 dicembre 2021, di un bar ristorante comunale con aree esterne e bagni pubblici, ha impugnato l’avviso d’asta diretto a individuare un nuovo locatario. Ha dedotto l’irragionevolezza e l’intempestività della procedura, sostenendo che la locazione degli immobili comunali costituirebbe un rapporto accessorio e funzionalmente inscindibile rispetto alla concessione demaniale, sicché il Comune non potrebbe recuperare la disponibilità degli immobili finché la concessione demaniale fosse efficace. Ha inoltre valorizzato la propria persistente detenzione dei beni e l’accettazione dei canoni da parte del Comune, prospettando una proroga di fatto e deducendo l’illegittimità del rifiuto di prolungare la locazione, anche per sviamento. Il Comune ha eccepito il difetto di interesse all’impugnazione dell’avviso d’asta.

La decisione

Il TAR ha ritenuto sussistente l’interesse attuale della società a impugnare l’avviso d’asta, poiché la selezione di un nuovo locatario impedisce il consolidamento del rapporto di fatto in corso, che avrebbe potuto equivalere sostanzialmente a una proroga in caso di inerzia dell’amministrazione. Nel merito cautelare, tuttavia, ha escluso che la locazione degli immobili comunali fosse giuridicamente connessa alla concessione demaniale in modo da imporne la prosecuzione fino alla scadenza di quest’ultima. Richiamando il precedente giudicato del Consiglio di Stato, ha affermato che era l’uso del bene comunale a essere condizionato dalla disponibilità dell’area demaniale, e non il contrario. La convenzione del 1994 prevedeva infatti la concessione demaniale quale presupposto per l’eventuale risoluzione anticipata della locazione se i beni demaniali non fossero stati fruibili, ma non conteneva alcun impegno del Comune a prolungare la locazione qualora la concessione demaniale avesse avuto una durata maggiore. La sinergia economica tra bar ristorante e area demaniale può rilevare nelle valutazioni amministrative, ma non determina di per sé una connessione giuridica tra i titoli. È stata inoltre esclusa la proroga tacita della locazione per effetto dell’accettazione dei canoni, qualificati, dopo la scadenza della convenzione, come compensazione per l’occupazione sine titulo, in conformità alla sentenza del Tribunale di Brescia. Non sussistendo quindi i presupposti per bloccare o conformare l’asta, il TAR ha respinto la domanda cautelare e ha compensato le spese della fase cautelare.

Norme richiamate

• art. 73, comma 1, lett. c), r.d. 827/1924

  offerte segrete in aumento rispetto al canone annuo di locazione posto a base d’asta

  La disposizione è stata utilizzata dal Comune per individuare il metodo di aggiudicazione dell’asta pubblica.

• art. 55 c.p.a.

  Disciplina la domanda cautelare proposta incidentalmente; il TAR ne ha escluso i presupposti, non adottando né la sospensione né una misura propulsiva.

• art. 3, comma 1, alinea, l. 118/2022

  Richiamata in relazione alle proroghe legali della concessione demaniale, senza che da esse derivi automaticamente il prolungamento della locazione degli immobili comunali.

• art. 1, comma 1, lett. a-1.1, d.l. 131/2024

  Richiamato quale disposizione che avrebbe introdotto una proroga legale della concessione demaniale, priva tuttavia di effetti modificativi automatici sulla durata della locazione comunale.

• art. 281-decies c.p.c.

  Richiamato con riferimento al giudizio civile promosso dal Comune per il rilascio degli immobili; la relativa sentenza è stata utilizzata dal TAR per escludere la proroga tacita della locazione.

Massime di principio

• La persistente detenzione di un bene pubblico e l’accettazione di somme periodicamente versate dall’occupante, dopo la scadenza del titolo, non determinano di per sé la proroga tacita del rapporto, quando tali somme siano qualificabili come compensazione per l’occupazione sine titulo.
• La connessione economica e funzionale tra un bene comunale concesso in locazione e un’area demaniale oggetto di distinta concessione non comporta automaticamente una connessione giuridica tra i due titoli né impone all’amministrazione di prolungare la locazione fino alla scadenza della concessione demaniale.
• Quando una convenzione configura la concessione demaniale come presupposto della locazione soltanto per consentire la risoluzione anticipata in caso di mancata fruibilità dei beni demaniali, tale clausola non può essere interpretata, in assenza di un espresso impegno dell’amministrazione, come obbligo di prorogare la locazione qualora la concessione demaniale abbia una durata superiore.
• L’interesse a impugnare un’asta per la locazione di beni pubblici può essere attuale anche prima dell’aggiudicazione quando la procedura sia idonea a impedire il consolidamento del rapporto di fatto esistente tra l’amministrazione e l’occupante.

Come è indicizzato