Cassazione Civile, Ordinanza n. 32889/2024 del 16/12/2024

Esito

La controversia

Due contribuenti avevano impugnato avvisi di accertamento IRPEF relativi al 2009, emessi per tassare come plusvalenza da cessione di area edificabile il corrispettivo derivante dalla vendita di un compendio immobiliare sul quale insisteva un fabbricato. I contribuenti sostenevano che l’oggetto della cessione fosse un’area già edificata e che fosse irrilevante la successiva demolizione e ricostruzione dell’immobile prevista dalle parti. I giudici di primo grado avevano rigettato i ricorsi, mentre la CTR aveva accolto l’appello dei contribuenti. L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 d.P.R. 917/1986, per non avere la CTR indagato la causa concreta dell’operazione e l’oggetto effettivo della cessione, al fine di stabilire se si trattasse realmente di area edificabile o, invece, di fabbricato insistente sul terreno.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso e lo ha rigettato. Ha affermato che, in materia di imposte sui redditi, la plusvalenza tassabile come reddito diverso ricorre per la cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma non per la cessione di terreni sui quali insista un fabbricato, cioè di aree già edificate. Tale principio vale anche se il fabbricato è destinato a essere demolito e ricostruito, con eventuale ampliamento o mutamento di destinazione d’uso, e anche se l’acquirente subentra nella domanda edilizia. La Corte ha quindi confermato la decisione di appello favorevole ai contribuenti; non ha liquidato le spese per mancata difesa degli intimati e ha escluso l’applicazione del raddoppio del contributo unificato per l’amministrazione soccombente difesa dall’Avvocatura dello Stato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  è stato richiamato come parametro del motivo di ricorso per violazione di legge.

• art. 67 d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  disciplina le plusvalenze tassabili come redditi diversi e si applica ai soli terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non ai terreni già edificati.

• art. 81, comma 1, lett. b), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  norma previgente equivalente all’attuale art. 67, richiamata per affermare che sono tassabili le plusvalenze da cessione di terreni edificabili.

• art. 16, comma 1, lett. g-bis), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917

  richiamato come disposizione del TUIR connessa alla tassazione separata dei relativi redditi diversi.

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater

  non si applica il raddoppio del contributo unificato per l’amministrazione pubblica soccombente ammessa alla prenotazione a debito.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione delle plusvalenze immobiliari, la distinzione decisiva è tra terreno edificabile e terreno già edificato: solo il primo integra la fattispecie imponibile prevista dal TUIR.
• La cessione di un immobile esistente non può essere riqualificata come cessione di area edificabile per il solo fatto che le parti abbiano previsto demolizione e ricostruzione, aumento di volumetria o mutamento di destinazione d’uso.
• In materia tributaria, l’Amministrazione non può superare il regime fiscale tassativamente previsto dal legislatore mediante una riqualificazione dell’operazione che contrasti con la natura oggettiva del bene ceduto.
• La plusvalenza imponibile presuppone che l’incremento di valore derivi dalla destinazione edificatoria del terreno in sede urbanistica e non da un’attività produttiva del proprietario o possessore.

Come è indicizzato