Sentenza del 18/09/2019 n. 23233 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'impugnazione di un avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2006 su un'area edificabile. Il contribuente sosteneva che il terreno dovesse essere considerato agricolo, poiché continuava a utilizzarlo per finalità agricole e possedeva la qualifica di coltivatore diretto, nonostante l'approvazione di una convenzione urbanistica di lottizzazione, il rilascio del permesso di costruire e la comunicazione di inizio lavori. Il Comune ha contestato l'applicazione dell'agevolazione prevista per i terreni agricoli, sostenendo che la destinazione edificatoria e l'effettivo avvio dello sfruttamento edilizio rendessero applicabile la disciplina delle aree fabbricabili.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso del Comune, ritenendo errata la decisione dei giudici di merito che avevano riconosciuto la natura agricola del terreno. La qualifica di coltivatore diretto e la mera allegazione di un uso agricolo non sono sufficienti quando sussiste una situazione oggettivamente incompatibile tra la destinazione agricola e lo sfruttamento edilizio dell'area. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Veneto, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la controversia e decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1, lett. b)

  Considera agricolo, ai fini ICI, il terreno posseduto e condotto da coltivatori diretti o imprenditori agricoli quando persista l'utilizzazione agro-silvo-pastorale.

  L'agevolazione per il terreno agricolo richiede non solo la qualifica soggettiva del proprietario, ma anche l'effettiva persistenza dell'utilizzazione agricola. Tale disciplina non opera quando la destinazione o lo sfruttamento edilizio risultino oggettivamente incompatibili con l'attività agricola.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, commi 2 e 6

  Per le aree fabbricabili la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio; durante l'esecuzione di opere edilizie la base imponibile è costituita dal valore dell'area.

  Quando il terreno viene concretamente distolto dall'attività agricola per l'esecuzione di lavori edilizi, deve essere tassato come area fabbricabile, fino all'ultimazione dei lavori, indipendentemente dalla qualificazione urbanistica formale.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  Sono considerate fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.

  La potenzialità edificatoria dell'area rileva ai fini della qualificazione fiscale, secondo la disciplina applicabile, anche quando l'edificazione non sia ancora completata.

• Cass. n. 15566 del 2010

  La situazione agricola agevolata è incompatibile con la possibilità di sfruttamento edilizio dell'area quando tale incompatibilità abbia carattere oggettivo.

  La natura agricola fiscalmente rilevante presuppone una situazione concreta incompatibile con l'edificazione; la sola qualifica di coltivatore diretto non è decisiva.

• Cass. n. 27096 del 2016

  Nel periodo in cui sul terreno agricolo sono in corso opere di costruzione o lavori edilizi, la base imponibile è costituita dal valore dell'area utilizzata a tale scopo.

  L'avvio effettivo di opere edilizie fa venir meno la ragione dell'agevolazione agricola, con conseguente tassazione del terreno come area fabbricabile fino alla conclusione dei lavori.

Massime di principio

• Per applicare il trattamento fiscale agevolato dei terreni agricoli occorrono sia la qualifica soggettiva del proprietario o conduttore sia l'effettiva continuazione dell'attività agricola.
• La stipula di una convenzione urbanistica, il rilascio del permesso di costruire e soprattutto l'avvio concreto dei lavori possono dimostrare un'incompatibilità oggettiva con l'uso agricolo.
• In presenza di lavori edilizi, il terreno può essere tassato come area fabbricabile fino all'ultimazione delle opere, anche se in precedenza era agricolo o formalmente inserito in un contesto agricolo.
• Le prove dell'uso agricolo devono riferirsi all'anno d'imposta contestato: documenti o coltivazioni rilevati molti anni dopo possono avere valore probatorio insufficiente.
• Il giudice deve valutare concretamente lo stato del terreno e l'effettivo sfruttamento edilizio, dando prevalenza agli elementi oggettivi e contemporanei rispetto alla sola qualifica del contribuente o a perizie di parte.