Cassazione Civile, Ordinanza n. 04549/2026 del 28/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una citazione con cui una condomina ha chiesto al tribunale la rimozione di una tubazione di scarico delle acque nere collocata nel proprio garage e il ripristino dello stato dei luoghi, oltre a chiedere la nullità di due delibere assembleari relative ai lavori di allacciamento alla fognatura comunale e la condanna del condominio alle conseguenze ripristinatorie. In primo grado il tribunale ha accolto le domande, ritenendo invalida la costituzione del condominio per difetto di autorizzazione assembleare e dichiarando nulle le delibere nella parte concernente i lavori fognari. In appello, invece, il condominio ha sostenuto che l’amministratore fosse legittimato a resistere senza preventiva autorizzazione assembleare, che le delibere impugnate riguardassero solo la ripartizione delle spese e non la decisione di installare una nuova tubazione, e che la condomina avesse comunque prestato consenso ai lavori, anche per facta concludentia. La Corte d’appello ha accolto l’appello e rigettato le domande. In cassazione la condomina ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., per avere la Corte ritenuto legittima la costituzione in giudizio dell’amministratore senza autorizzazione assembleare; 2) violazione degli artt. 101 e 345 c.p.c. e dell’art. 87 disp. att. c.p.c., per avere la Corte valorizzato una delibera di ratifica del 21 novembre 2011 asseritamente non ritualmente prodotta; 3) violazione dell’art. 1350, n. 4, c.c., per avere la Corte ritenuto sufficiente un consenso tacito all’installazione della tubazione, mentre, a suo dire, si sarebbe trattato di costituzione di servitù necessitante forma scritta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché, in base alla disciplina applicabile ratione temporis, l’amministratore del condominio poteva resistere in giudizio nelle controversie rientranti nelle sue attribuzioni, senza necessità di autorizzazione o ratifica assembleare; inoltre ha rilevato che le delibere impugnate avevano solo ad oggetto la ripartizione delle spese per lavori fognari, non la decisione di eseguire una nuova installazione. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di interesse, poiché la delibera di ratifica richiamata dalla Corte d’appello costituiva soltanto una ragione ulteriore e non decisiva, restando autonoma e sufficiente la ratio fondata sulla legittimazione dell’amministratore a resistere. Il terzo motivo è stato respinto perché la Corte territoriale aveva accertato che non si era in presenza di costituzione o modifica di servitù, ma della sostituzione di una tubazione preesistente; in tale quadro, il consenso poteva risultare anche da comportamenti concludenti e non era richiesta la forma scritta ex art. 1350 c.c. La ricorrente è stata condannata alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1130 c.c.

  nella formulazione anteriore alla l. n. 220/2012 attribuiva all'amministratore il compimento degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni

• art. 1131 c.c.

  l'amministratore può agire e resistere in giudizio nei limiti delle sue attribuzioni, senza necessità di autorizzazione assembleare per le controversie rientranti nelle ordinarie attribuzioni

• art. 360 c.p.c.

  base formale dei motivi di ricorso per violazione di legge

• art. 101 c.p.c.

  invocato per lamentare la lesione del contraddittorio in relazione alla produzione documentale tardiva

• art. 345 c.p.c.

  invocato per contestare l'ammissibilità in appello della considerazione della delibera di ratifica prodotta tardivamente

• art. 87 disp. att. c.p.c.

  invocato insieme agli artt. 101 e 345 c.p.c. sulla rituale produzione documentale

• art. 1350, n. 4, c.c.

  richiamato per sostenere che la costituzione di una servitù richiede la forma scritta a pena di nullità; la Corte ha però escluso che nel caso vi fosse una servitù, qualificando l'intervento come sostituzione di tubazione preesistente

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• L'amministratore di condominio, nella disciplina previgente alla riforma del 2012, è legittimato a resistere in giudizio e a proporre le impugnazioni necessarie quando la controversia rientra nelle attribuzioni ordinarie inerenti alla gestione e alla difesa delle deliberazioni assembleari, senza necessità di preventiva autorizzazione o successiva ratifica dell'assemblea.
• Quando una decisione di merito si fonda su più rationes decidendi autonome e ciascuna idonea da sola a sorreggerla, l'infondatezza della censura contro una di esse rende inammissibili per difetto di interesse le doglianze dirette contro le altre, se queste non potrebbero comunque condurre alla cassazione della sentenza.
• La qualificazione giuridica della controversia deve prevalere sulla prospettazione della parte: se il giudice di merito accerta che non vi è costituzione o modifica di servitù, ma mera sostituzione o manutenzione di un'opera preesistente, non si applica la disciplina formale propria degli atti costitutivi di servitù.
• In materia di interventi su beni condominiali o su porzioni esclusive, il consenso all'esecuzione di lavori può desumersi anche da comportamenti concludenti quando l'assetto fattuale accertato non richieda un atto formale tipico per la costituzione del rapporto dedotto in giudizio.
• In sede di legittimità, il motivo che non si confronta con la ratio decidendi effettiva della sentenza impugnata è inammissibile perché non conferente.

Come è indicizzato