Sentenza del 21/10/2015 n. 8370 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria ha considerato la società non operativa o elusiva perché il canone di locazione dell'immobile risultava inferiore al valore di mercato. La società ha sostenuto che il minor canone era giustificato dalla durata particolarmente lunga del contratto, che garantiva stabilità, certezza finanziaria ed economica e continuità dei ricavi nel tempo.

La decisione

La contestazione dell'Amministrazione finanziaria è stata ritenuta non fondata. La sentenza ha stabilito che un canone inferiore ai valori di mercato non dimostra automaticamente l'assenza di valide ragioni economiche: la durata particolarmente prolungata del contratto può costituire una giustificazione concreta, poiché bilancia il minor rendimento immediato con la sicurezza di un'entrata stabile per un lungo periodo. L'accertamento è stato quindi annullato o comunque disatteso nella parte basata esclusivamente sull'incongruità del canone.

Norme richiamate

• Disciplina delle società non operative e delle società di comodo

  La non operatività non può essere desunta automaticamente dal solo fatto che il canone sia inferiore al valore di mercato. Occorre valutare l'esistenza di valide ragioni economiche e il contesto concreto dell'operazione.

Massime di principio

• Un canone di locazione inferiore al valore di mercato non è di per sé indice di elusione o di non operatività.
• La durata particolarmente lunga del contratto può costituire una valida ragione economica, se offre alla società stabilità dei ricavi e certezza finanziaria nel tempo.
• La valutazione deve essere concreta e complessiva: occorre considerare durata, affidabilità del conduttore, rischio di sfitto, costi di ricerca di nuovi locatari e stabilità dell'investimento.
• L'Amministrazione finanziaria non può fondare l'accertamento esclusivamente sul confronto tra canone contrattuale e valore di mercato, ma deve dimostrare l'assenza di ragioni economiche effettive.
• È opportuno documentare preventivamente le ragioni della scelta del canone, soprattutto quando esso è inferiore ai valori medi di mercato.