Sentenza del 15/07/2016 n. 2011 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

L’Amministrazione finanziaria aveva applicato, ai sensi dell’art. 20 del d.P.R. n. 131/1986, la maggiore aliquota prevista per la vendita di terreni edificabili a una compravendita avente formalmente a oggetto un fabbricato. Il fabbricato era stato successivamente demolito dal nuovo proprietario e ricostruito sulla medesima area di sedime. Secondo il contribuente, le vicende successive alla vendita e l’intenzione dell’acquirente di demolire e ricostruire non potevano modificare la natura del bene trasferito né il presupposto dell’imposta, già verificatosi al momento della compravendita.

La decisione

L’avviso di liquidazione è stato ritenuto illegittimo e deve essere annullato. La successiva demolizione e ricostruzione dell’immobile non consente di qualificare retroattivamente la compravendita come cessione di un’area edificabile. Gli elementi soggettivi relativi alle intenzioni delle parti e alle vicende future del bene non incidono sull’entità sostanziale del bene compravenduto, soprattutto perché riguardano attività successive al momento impositivo e dipendenti dalla volontà dell’acquirente, soggetto diverso da quello eventualmente gravato dall’imposta.

Norme richiamate

• Art. 20 del d.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro)

  La qualificazione dell’atto ai fini dell’imposta di registro deve fondarsi sugli effetti giuridici dell’atto presentato alla registrazione e sulla sua effettiva natura al momento in cui si verifica il presupposto d’imposta, senza attribuire rilievo determinante a intenzioni soggettive o a vicende successive, come la demolizione e ricostruzione del bene da parte dell’acquirente.

Massime di principio

• Ai fini dell’imposta di registro, la natura del bene trasferito deve essere valutata principalmente sulla base del contenuto dell’atto e della situazione esistente al momento della compravendita.
• La successiva demolizione di un fabbricato e la ricostruzione sull’area di sedime non trasformano retroattivamente la vendita del fabbricato in una cessione di area edificabile.
• Le intenzioni future delle parti, in particolare quelle dell’acquirente, non sono normalmente sufficienti a modificare la qualificazione fiscale dell’operazione già perfezionata.
• Per applicare una maggiore aliquota non è sufficiente dimostrare che il bene sarà utilizzato per una diversa operazione edilizia: occorre che tale diversa natura risulti giuridicamente e oggettivamente dall’atto e dalla situazione esistente al momento del trasferimento.
• Le vicende successive alla compravendita possono assumere rilievo solo se incidono direttamente sugli effetti giuridici dell’atto o se sono già incorporate nell’operazione negoziale originaria; non bastano, invece, mere condotte future e autonome dell’acquirente.