Sentenza del 13/02/2015 n. 2924 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato in successione per alcuni fabbricati e due terreni. Per i fabbricati aveva utilizzato trasferimenti comparabili e quotazioni del borsino prezzi della C.C.I.A.A. di Milano; per i terreni aveva considerato la destinazione edificatoria prevista dal piano regolatore generale. Gli eredi contestavano sia la valutazione dei fabbricati, invocando la valutazione automatica, sia la qualificazione edificatoria dei terreni, sostenendo che mancassero i piani attuativi e che l'utilizzo concreto fosse agricolo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo dell'Agenzia, confermando che, una volta contestata la pertinenza dei parametri comparativi, spetta all'Amministrazione provare concretamente i trasferimenti utilizzati, i relativi valori e la loro coerenza con gli immobili oggetto di successione. Ha invece accolto il secondo motivo: un terreno è edificabile, ai fini fiscali, quando tale destinazione risulta dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non approvato dalla Regione e anche in assenza di piani particolareggiati o strumenti attuativi. La sentenza regionale è stata quindi cassata limitatamente alla valutazione dei terreni, con rinvio a una diversa sezione della Commissione tributaria regionale della Lombardia per un nuovo esame del valore e per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 346 del 1990, art. 34, commi 2-bis e 3

  Disciplina la determinazione e la rettifica del valore dei beni ai fini dell'imposta di successione. L'Amministrazione deve indicare e dimostrare i presupposti concreti della maggiore pretesa quando il contribuente contesta i criteri valutativi.

• Art. 2697 c.c.

  Stabilisce la regola generale dell'onere della prova. Nel processo tributario, l'Amministrazione, quale attrice in senso sostanziale rispetto alla maggiore pretesa fiscale, deve provare i fatti fondanti della rettifica.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

  La destinazione edificatoria rileva già sulla base del piano regolatore generale adottato dal Comune. Non sono necessarie l'approvazione regionale o l'adozione dei piani attuativi. Tuttavia, nella quantificazione del valore venale possono incidere la concreta attualità dell'edificabilità e gli eventuali oneri di urbanizzazione.

• D.L. n. 70 del 1988, art. 12

  È stato invocato dai contribuenti in relazione alla valutazione automatica dei fabbricati, ma la Corte non ha accolto tale prospettazione perché ha deciso la controversia sui fabbricati sulla base dell'insufficienza della prova fornita dall'Amministrazione.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, comma 4

  La giurisprudenza richiamata collega l'inapplicabilità della valutazione automatica alla qualificazione edificatoria dell'area risultante dallo strumento urbanistico generale adottato.

Massime di principio

• Quando il contribuente contesta una rettifica fondata su immobili comparabili, l'Amministrazione non può limitarsi a indicare astrattamente il criterio previsto dalla legge: deve specificare i comparabili utilizzati e provare i relativi valori e la loro effettiva pertinenza.
• La motivazione dell'avviso e la prova in giudizio sono profili distinti: l'atto deve rendere comprensibile il criterio applicato, mentre nel processo l'Amministrazione deve dimostrare concretamente il fondamento della maggiore pretesa.
• Ai fini fiscali, un terreno è edificabile già quando il piano urbanistico generale adottato dal Comune gli attribuisce tale destinazione; l'assenza di piani particolareggiati o di lottizzazione non esclude automaticamente l'edificabilità.
• L'assenza di immediata possibilità edificatoria può incidere sulla misura del valore venale, ma non elimina la qualificazione giuridica di area edificabile.
• In una situazione analoga, il contribuente dovrebbe contestare puntualmente la comparabilità degli immobili, la correttezza delle quotazioni e la prova dei valori; l'Amministrazione dovrebbe documentare i parametri usati e verificare la destinazione urbanistica vigente alla data dell'apertura della successione.