Cassazione Civile, Ordinanza n. 25562/2023 del 31/08/2023

Esito

La controversia

Nel 2007 era stato stipulato un contratto definitivo di compravendita di un locale. I venditori hanno poi agito per l'annullamento per errore del contratto, sostenendo che nel rogito fosse stato indicato per errore un locale catastalmente individuato come sub 7, con conseguente domanda di accertamento che tale bene non rientrava nell'oggetto della vendita; hanno chiesto inoltre il risarcimento dei danni nei confronti della società immobiliare per l'iscrizione ipotecaria gravante sul locale erroneamente ceduto. L'acquirente ha proposto domanda riconvenzionale per ottenere il pagamento di canoni di locazione che i venditori avrebbero percepito dal locale dalla data del rogito. I giudici di merito hanno rigettato domande principali e riconvenzionale, ritenendo che il locale in contestazione non fosse compreso nell'oggetto della compravendita, anche valorizzando il preliminare e i comportamenti successivi delle parti. In cassazione l'acquirente ha dedotto un unico motivo, denunciando violazione degli artt. 1362 e 2697 c.c. e il mancato rispetto del principio secondo cui il contratto definitivo supera il preliminare, salvo prova scritta di pattuizioni ulteriori che facciano sopravvivere clausole del preliminare; ha inoltre contestato la possibilità di far valere l'art. 1429 c.c. sull'errore essenziale, sostenendo che la decisione di merito avesse illegittimamente dato rilievo al preliminare e non al definitivo come unica fonte dei rapporti tra le parti.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo. Ha osservato che la censura non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza d'appello, la quale aveva correttamente applicato l'orientamento secondo cui l'errore materiale nell'indicazione dei dati catastali di un immobile può essere rilevato dal giudice in sede di interpretazione del contratto, senza necessità di un'azione di annullamento per errore, quando non si tratti di errore che investe la volontà negoziale. La Corte ha ritenuto legittimo che i giudici di merito avessero interpretato il contratto definitivo alla luce del comportamento complessivo delle parti, comprensivo del preliminare e delle condotte anteriori e successive al rogito, e ha escluso che fosse stata operata un'indebita sovrapposizione di apprezzamenti di fatto in sede di legittimità. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese in favore di entrambe le parti controricorrenti e con attestazione dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Il contratto va interpretato avendo riguardo alla comune intenzione delle parti e al loro comportamento complessivo, anche antecedente e successivo alla conclusione del contratto.

• art. 2697 c.c.

  La censura richiamata dal ricorrente non è stata accolta; la Corte ha ritenuto corretta l'impostazione dei giudici di merito senza ravvisare violazione dell'onere della prova.

• art. 1429 c.c.

  L'errore essenziale non era configurato nel caso concreto, perché si trattava di errore materiale nella indicazione catastale, rilevabile in sede interpretativa del contratto.

• art. 13, co. 1-quater, d.p.r. 115/2002

  La Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 1-bis, d.p.r. 115/2002

  Richiamato quale base del contributo unificato aggiuntivo, se dovuto.

Massime di principio

• L'errore materiale nell'indicazione catastale di un immobile contenuto in un contratto può essere accertato e corretto dal giudice in sede di interpretazione del negozio, senza necessità di promuovere un'azione di annullamento, quando l'errore non riguardi la volontà negoziale ma solo la trascrizione dei dati identificativi.
• Nell'interpretare il contratto definitivo, il giudice può valorizzare il comportamento complessivo delle parti, incluse le pattuizioni del preliminare e le condotte precedenti e successive alla stipula, per individuare la comune intenzione dei contraenti.
• In sede di legittimità non è ammissibile sostituire al giudizio interpretativo del giudice di merito una diversa lettura del contenuto contrattuale, se la motivazione impugnata si fonda su criteri ermeneutici corretti e non presenta vizi censurabili.
• Il principio per cui il contratto definitivo costituisce la fonte dei diritti e delle obbligazioni tra le parti non esclude che il preliminare e gli atti preparatori siano utilizzabili come elementi interpretativi del definitivo, quando servano a chiarire la volontà comune espressa nel rogito.

Come è indicizzato