Cassazione Civile, Ordinanza n. 05850/2024 del 05/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto un alloggio di edilizia agevolata. Il promissario acquirente aveva lamentato che sull'immobile gravasse un vincolo urbanistico-convenzionale relativo al prezzo massimo di cessione, dapprima taciuto dalla controparte e poi opposto al momento del rogito, quando era stato pattuito un prezzo superiore. In primo grado il Tribunale aveva qualificato la vicenda come risoluzione del contratto e aveva condannato la promittente venditrice alla restituzione della somma ricevuta. La Corte d'appello aveva confermato la decisione, ritenendo che il vincolo sul prezzo massimo seguisse comunque il bene come onere reale e che la liberata commerciabilità dell'immobile non equivalesse a libertà di determinazione del prezzo. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione della disciplina sull'edilizia agevolata, sostenendo che la convenzione del 1994 riguardasse cessione in proprietà e non in diritto di superficie, con conseguente insussistenza del vincolo sul prezzo massimo; 2) violazione dell'art. 35 l. 865/1971 e dell'art. 1337 c.c., affermando che, se il prezzo massimo fosse stato inderogabile, la clausola convenzionale contrastante sarebbe nulla e non potrebbe integrare responsabilità precontrattuale; 3) erronea valutazione della documentazione predisposta per il rogito, ritenuta sufficiente a giustificare il prezzo pattuito; 4) violazione delle norme sulle spese processuali, poiché la Corte d'appello avrebbe travisato le conclusioni degli appellanti Repetti e Schiavetto, respingendo la loro impugnazione sul capo spese per un presunto errore di lettura delle conclusioni stesse.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo, il secondo e il terzo motivo, ritenendoli in gran parte diretti contro una ratio decidendi non superata: il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili in edilizia agevolata, ove non rimosso con la procedura di affrancazione, segue il bene come onere reale e fonda una presunzione legale di conoscenza, idonea a sorreggere la responsabilità precontrattuale. Ha invece accolto il quarto motivo, rilevando che la Corte d'appello aveva erroneamente interpretato le conclusioni dei due appellanti sul capo delle spese. La sentenza impugnata è stata quindi cassata limitatamente a tale censura, con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione per nuovo esame della liquidazione delle spese dei due gradi di merito rispetto alle domande del promissario acquirente.

Norme richiamate

• art. 35 l. n. 865/1971

  La norma disciplina l'edilizia agevolata e il vincolo del prezzo massimo di cessione; la Corte ribadisce che tale vincolo, salvo affrancazione, segue il bene come onere reale anche nei successivi trasferimenti.

• art. 20 l. n. 179/1992

  È richiamato solo per precisare che la disciplina ha inciso sul tempo di alienazione degli alloggi di edilizia agevolata, non sul vincolo di prezzo massimo.

• art. 1337 c.c.

  La violazione dell'obbligo di buona fede nelle trattative può fondare responsabilità precontrattuale quando il vincolo legale sul prezzo era conoscibile e non comunicato.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro formale di deduzione dei motivi di ricorso per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 31, comma 49-bis, l. n. 448/1998

  La procedura di affrancazione è indicata come il meccanismo attraverso il quale il vincolo del prezzo massimo può essere rimosso.

• art. 81 c.p.c.

  Richiamato nel motivo relativo alle spese, senza ulteriore sviluppo decisorio autonomo.

• art. 91 c.p.c.

  Richiamato in tema di condanna alle spese e di riparto del carico processuale.

• art. 92 c.p.c.

  Richiamato in tema di compensazione delle spese.

• art. 189 c.p.c.

  Richiamato come norma processuale asseritamente violata nella valutazione delle conclusioni e del regime spese.

• art. 378 c.p.c.

  Citate le memorie illustrative depositate in cassazione.

Massime di principio

• Nel regime dell'edilizia agevolata, il vincolo del prezzo massimo di cessione, se non eliminato mediante la procedura di affrancazione prevista dalla legge, segue il bene nei successivi trasferimenti come onere reale e non si esaurisce con il mutamento della titolarità.
• La libera commerciabilità dell'immobile non implica automaticamente la libera determinazione del prezzo di vendita: i due profili sono distinti e il secondo può restare vincolato dalla disciplina speciale.
• Un vincolo di prezzo imposto ex lege è normalmente conoscibile dalle parti e la sua mancata disclosure in trattativa può integrare responsabilità precontrattuale ex art. 1337 c.c.
• In sede di legittimità è inammissibile il motivo che non si confronti con la ratio decidendi della sentenza impugnata o che miri a una diversa ricostruzione dei fatti non decisiva rispetto al principio applicato.
• L'erronea percezione delle conclusioni di parte da parte del giudice di merito può integrare vizio censurabile quando incide sul capo delle spese e sulla decisione relativa alla soccombenza nel giudizio di appello.

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