Sentenza n. 5709/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l’ordine di demolizione relativo a più opere: pannelli scorrevoli installati sul balcone, un’apertura di porta tra vano scala e lavatoio, elementi vetrati destinati alla chiusura di un balcone loggiato e di una tettoia, nonché una tettoia realizzata con volumetria superiore a quella dichiarata nella DIA/SCIA. Con il primo motivo ha dedotto eccesso di potere e difetto di istruttoria, sostenendo che Roma Capitale non avesse considerato la rimozione spontanea di parte dei pannelli prima dell’adozione dell’ordine. Con il secondo motivo ha dedotto violazione di legge, contestando la prova delle dimensioni della tettoia, ritenendo minima la differenza tra volumetria realizzata e dichiarata, sostenendo la sufficienza della SCIA in luogo del permesso di costruire e invocando la tolleranza costruttiva del 6% prevista dall’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, come modificato dal decreto “Salva Casa”.

La decisione

Il ricorso è stato accolto parzialmente. Il primo motivo è stato accolto limitatamente alle opere che la Polizia di Roma Capitale aveva accertato essere state rimosse prima dell’adozione del provvedimento: l’ordine di demolizione è stato annullato in parte qua. Il motivo è stato respinto per il resto, poiché permanevano ulteriori e diversi abusi. Il TAR ha applicato il principio secondo cui l’abuso edilizio deve essere valutato unitariamente, considerando il complesso delle opere e il loro impatto complessivo, con conseguente esclusione della sanatoria o legittimazione parziale di singole porzioni autonomamente considerate. Il secondo motivo è stato respinto. I verbali della Polizia locale e l’annotazione ex art. 357 c.p.p. fornivano adeguato riscontro alle dimensioni e alla consistenza dell’abuso; la ricorrente non aveva prodotto fotografie o relazioni tecniche idonee a contestare tali accertamenti. Il giudice ha inoltre richiamato la ripartizione dell’onere della prova ex art. 2697 c.c.: l’amministrazione deve provare i fatti costitutivi dell’abuso, mentre il privato deve provare gli elementi modificativi, impeditivi o estintivi. I verbali fanno piena prova, fino a querela di falso, dei fatti attestati dal pubblico ufficiale come compiuti o percepiti direttamente, non degli apprezzamenti valutativi. La SCIA non era comunque titolo sufficiente, poiché l’abuso doveva essere considerato nel suo complesso e la pluralità delle opere, comprese la tettoia e l’apertura del vano porta, rendeva necessario il permesso di costruire. È stata esclusa anche la tolleranza costruttiva del 6%, sia perché la divergenza volumetrica eccedeva tale soglia, sia perché l’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 non si applica alle opere nuove non rappresentate nei progetti e nei titoli originari, essendo diretto a sanare lievi irregolarità esecutive rispetto a opere già assentite. Le spese sono state integralmente compensate per soccombenza reciproca.

Norme richiamate

• art. 34-bis d.P.R. 380/2001

  tolleranza costruttiva del 6%

  La disciplina delle tolleranze costruttive riguarda lievi irregolarità esecutive rispetto alle originarie previsioni progettuali e non è applicabile a opere nuove non rappresentate nei progetti e nei titoli edilizi originari; inoltre, nel caso concreto, la divergenza volumetrica eccedeva il limite percentuale invocato.

• art. 16 l.r. Lazio 15/2008

  È stato ritenuto applicabile il regime sanzionatorio relativo a interventi per i quali era necessario il permesso di costruire, non essendo sufficiente la SCIA in ragione della consistenza complessiva e della pluralità degli abusi.

• art. 19 l.r. Lazio 15/2008

  La disposizione è stata invocata dalla ricorrente quale disciplina applicabile agli interventi eseguibili mediante SCIA, ma il giudice ne ha escluso l’applicabilità al caso concreto.

• art. 2697 c.c.

  L’amministrazione deve provare i fatti costitutivi dell’abuso edilizio; il ricorrente deve provare gli elementi modificativi, impeditivi o estintivi, non potendo limitarsi a contestazioni generiche.

• art. 357 c.p.p.

  L’annotazione redatta dalla Polizia di Roma Capitale ha documentato sia la rimozione di parte delle opere sia la permanenza degli altri abusi.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione deve essere annullato limitatamente alle opere abusive che risultino già rimosse prima della sua adozione, poiché l’amministrazione non può ordinare la demolizione di opere non più esistenti; il provvedimento resta tuttavia valido per gli abusi ancora presenti.
• La valutazione dell’abuso edilizio deve considerare unitariamente l’intero complesso delle opere e il loro impatto sul territorio; non è consentito scomporre l’intervento in singole porzioni per ottenere la sanatoria o la legittimazione parziale di elementi autonomamente considerati.
• Ai fini della prova dell’abuso edilizio, l’amministrazione deve dimostrare i fatti costitutivi della contestazione, mentre il privato che invochi rimozione, sanabilità, errori di misurazione o altri fatti modificativi, impeditivi o estintivi deve fornire adeguati elementi probatori.
• I verbali della polizia municipale fanno piena prova, fino a querela di falso, dei fatti direttamente attestati dal pubblico ufficiale come compiuti o avvenuti in sua presenza o da lui percepiti senza margini di apprezzamento; tale efficacia privilegiata non si estende alle valutazioni del verbalizzante.
• Le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001 sono riferibili a lievi difformità esecutive rispetto a opere già rappresentate e assentite nei titoli originari, non alla realizzazione successiva di opere nuove, come una tettoia non prevista dal progetto originario.

Come è indicizzato