Ordinanza n. 102/2026 - Cagliari, Sezione 2

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato, con ricorso introduttivo e motivi aggiunti, gli atti con cui il Comune di Olbia ha contestato e poi annullato in autotutela il titolo edilizio precedentemente rilasciato per un intervento comprendente la diversa distribuzione degli spazi interni, la posa di VEPA sulla veranda esistente e la costruzione di una piscina nel giardino di proprietà. Il Comune ha fondato l'annullamento sulla ritenuta falsa o errata ricostruzione, da parte degli interessati, del diritto a edificare, assumendo che le opere fossero incompatibili con gli artt. 5 e 8 del regolamento condominiale del complesso, che vietano rispettivamente modifiche agli esterni degli edifici e sopraelevazioni. Il testo non specifica analiticamente i singoli motivi di legittimità dedotti dai ricorrenti, ma dà conto della domanda cautelare di sospensione degli atti impugnati.

La decisione

In sede cautelare, il TAR ha ritenuto che le disposizioni del regolamento condominiale si applichino a tutti i condomini, compresi i ricorrenti, i quali non paiono prima facie legittimati a realizzare interventi modificativi degli esterni senza previa deliberazione condominiale. Ha quindi riconosciuto il fumus cautelare soltanto per l'intervento di diversa distribuzione degli spazi interni, ritenuto estraneo all'ambito applicativo dei divieti regolamentari. L'istanza cautelare è stata pertanto accolta parzialmente e i provvedimenti impugnati sono stati sospesi limitatamente a tale intervento; è stata respinta per la posa delle VEPA e per la costruzione della piscina. Il merito è stato rinviato all'udienza pubblica del 21 ottobre 2026. Le spese della fase cautelare sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 55 c.p.a.

  Disciplina la tutela cautelare nel processo amministrativo; nel caso concreto ha costituito il fondamento processuale della domanda di sospensione esaminata dal TAR.

• art. 21-octies l. 241/1990

  Richiamato nel provvedimento comunale impugnato insieme all'art. 21-nonies; il testo non esplicita quale specifica applicazione ne sia stata fatta.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  Richiamato quale base normativa dell'annullamento d'ufficio del titolo edilizio; la legittimità sostanziale dell'autotutela non è definita, essendo l'ordinanza limitata alla fase cautelare.

• art. 5 del Regolamento Condominiale del Villaggio di Portorotondo

  Secondo la motivazione cautelare, vieta ogni modifica degli esterni degli edifici e impedisce prima facie ai condomini di realizzare tali interventi senza previa deliberazione condominiale.

• art. 8 del Regolamento Condominiale del Villaggio di Portorotondo

  Secondo il Comune e la valutazione sommaria del TAR, vieta la sopraelevazione; l'ordinanza lo considera parte dei limiti regolamentari opponibili ai ricorrenti.

Massime di principio

• In sede cautelare, le disposizioni di un regolamento condominiale che vietino modifiche agli esterni degli edifici possono essere valutate come limiti opponibili a tutti i condomini, con conseguente carenza prima facie di legittimazione a realizzare tali interventi senza previa deliberazione condominiale.
• Quando un titolo edilizio comprende una pluralità di opere autonome e solo alcune di esse risultano prima facie estranee ai divieti posti dal regolamento condominiale, la tutela cautelare può essere accordata selettivamente, sospendendo gli atti impugnati limitatamente alle opere non comprese nell'ambito dei divieti.

Come è indicizzato