Cassazione Civile, Ordinanza n. 30427/2024 del 26/11/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita del 1968 avente ad oggetto un rustico e un terreno. In origine il promissario acquirente aveva chiesto l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.; dopo un lungo contenzioso, la Corte d'appello aveva disposto il trasferimento coattivo del bene in favore degli acquirenti, ritenendo sussistente l'identità tra il bene promesso e quello attuale e irrilevanti alcuni profili urbanistici. I venditori hanno quindi proposto ricorso per cassazione deducendo, con un primo motivo, la violazione dell'art. 2932 c.c. e l'omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che l'oggetto del preliminare era radicalmente mutato nel tempo per effetto di nuove costruzioni, di modifiche catastali e dell'impossibilità di identificare con certezza i cespiti originari; inoltre contestavano la quantificazione del saldo prezzo. Con un secondo motivo hanno denunciato la violazione dell'art. 1346 c.c., assumendo che la presenza di fabbricati privi di concessione edilizia e non sanabili rendesse illecito o comunque non trasferibile il bene, impedendo la pronuncia costitutiva. La Corte di cassazione ha ritenuto fondati entrambi i motivi: da un lato, l'esecuzione specifica richiede l'identità strutturale e funzionale tra bene promesso e bene da trasferire, identità che non sussiste quando il cespite originario sia stato sostanzialmente trasformato o sostituito da nuovi fabbricati; dall'altro, la pronuncia ex art. 2932 c.c. è preclusa quando manchi il necessario titolo edilizio riferibile ai nuovi manufatti, essendo l'abuso non sanabile e configurandosi una difformità totale, non una mera difformità parziale. Per effetto dell'accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dei venditori, cassando la sentenza della Corte d'appello di Roma e rinviando la causa alla medesima Corte in diversa composizione. Ha affermato che non può disporsi il trasferimento coattivo ai sensi dell'art. 2932 c.c. quando il bene oggetto del preliminare sia stato radicalmente trasformato da nuovi fabbricati, con conseguente difetto di identità strutturale e funzionale rispetto all'originario oggetto del compromesso. Ha inoltre ribadito che, in presenza di nuove costruzioni prive di concessione edilizia e non sanabili, la pronuncia costitutiva è preclusa, poiché la disciplina urbanistico-edilizia impedisce di trasferire giudizialmente un bene diverso da quello originariamente promesso o comunque un cespite sul quale insistano manufatti abusivi in difformità totale. Il giudice del rinvio dovrà uniformarsi a tali principi.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto presuppone che il bene da trasferire sia identico, sul piano strutturale e funzionale, a quello promesso nel preliminare; la sentenza costitutiva non può introdurre un assetto diverso o avere ad oggetto cespiti nuovi e diversi.

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  È stato il veicolo processuale delle censure di violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi.

• art. 1346 c.c.

  È richiamato dai ricorrenti per sostenere l'illiceità o l'indeterminatezza dell'oggetto, ma la Corte valorizza invece il diverso profilo della preclusione alla pronuncia costitutiva per mancanza dei presupposti urbanistici e per radicale difformità del bene.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità urbanistica degli atti traslativi è ricondotta a nullità testuale, riferita alla mancanza degli estremi del titolo abilitativo o della documentazione urbanistica richiesta.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La nullità prevista dalla norma è qualificata come nullità testuale dell'atto in mancanza della dichiarazione degli estremi del titolo edilizio reale e riferibile all'immobile.

• artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

  Sono richiamati come fonti della nullità urbanistica testuale degli atti tra vivi ad effetti reali in assenza della necessaria indicazione urbanistica.

• art. 1317 c.c.

  È richiamato nel precedente giudizio di legittimità per ricondurre la promessa di acquisto comune alla disciplina delle obbligazioni solidali/indivisibili, consentendo l'azione di ciascun creditore per l'intera obbligazione.

Massime di principio

• Nell'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c., la sentenza costitutiva deve riprodurre il medesimo assetto di interessi del preliminare e può riguardare solo il bene originariamente promesso, senza estendersi a cespiti nuovi o radicalmente trasformati.
• L'identità richiesta tra bene promesso e bene da trasferire non è di perfetta corrispondenza materiale, ma esige che il bene non sia oggettivamente diverso per struttura e funzione; una trasformazione sostanziale del cespite impedisce il trasferimento coattivo.
• La presenza di nuovi fabbricati realizzati senza concessione edilizia e non sanabili, quando comporti una difformità totale rispetto all'originario oggetto del preliminare, preclude la pronuncia ex art. 2932 c.c.; la mera difformità parziale, invece, non comporta lo stesso effetto inibitorio.
• La disciplina della nullità urbanistica degli atti traslativi ha natura testuale: la validità dell'atto dipende dalla presenza nell'atto degli estremi del titolo edilizio reale e riferibile al bene, non dalla conformità sostanziale dell'opera al titolo indicato.
• Il giudice deve verificare d'ufficio, fino alla decisione, la sussistenza dei presupposti urbanistici richiesti per l'esecuzione specifica, trattandosi di condizioni dell'azione che impediscono di attribuire in via giudiziale un effetto più ampio di quello realizzabile dalle parti con il contratto definitivo.

Come è indicizzato