Cassazione Civile, Ordinanza n. 11780/2026 del 29/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile ad uso commerciale destinato a bar-caffetteria-ritrovo. I locatori avevano chiesto la risoluzione per inadempimento della conduttrice, il rilascio e il risarcimento danni, deducendo che l'attività sarebbe stata esercitata in presenza di violazioni edilizio-urbanistiche emerse dopo ordinanze comunali di rimozione di opere ritenute illegittime. La società conduttrice si era difesa sostenendo, tra l'altro, l'improcedibilità per mancata mediazione, la nullità del contratto o l'inadempimento dei locatori per avere occultato la reale destinazione urbanistica e per aver reso false dichiarazioni, nonché la riduzione del canone e il risarcimento dei danni. Il Tribunale aveva dichiarato improcedibile la domanda dei locatori per mancata partecipazione personale alla mediazione e rigettato le riconvenzionali; la Corte d'appello aveva rigettato l'appello della società. In Cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione delle regole di interpretazione contrattuale e degli artt. 1575, 1576, 1577, 1578 e 1338 c.c., sostenendo che la clausola sull'uso commerciale e la documentazione urbanistica dimostrassero un obbligo dei locatori di garantire la conformità del bene e che il giudice di merito avesse trascurato buona fede, falsità dichiarative e la precedente sentenza resa tra le parti; 2) omesso esame di fatti decisivi e della documentazione e della CTU acquisita in altro giudizio; 3) violazione delle regole processuali e contrasto con una precedente sentenza di primo grado che avrebbe accertato la responsabilità dei locatori; 4) violazione delle norme sulle spese di lite, assumendo che l'accoglimento delle domande riconvenzionali avrebbe dovuto riflettersi sulle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Ha ritenuto che il primo motivo, sotto la veste della violazione dei canoni ermeneutici e delle norme sulla locazione, mirasse in realtà a ottenere una nuova valutazione del merito e degli elementi probatori; ha inoltre confermato il principio secondo cui, nei contratti di locazione di immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare l'adeguatezza delle caratteristiche del bene e il rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie, salvo specifica assunzione di obbligo del locatore. Il secondo motivo è stato ritenuto inammissibile perché riguardava l'omesso esame di elementi istruttori e, in presenza di doppia conforme, il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. non è deducibile; in ogni caso la Corte territoriale aveva già considerato le circostanze rilevanti e ritenuto superflue le ulteriori prove. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato/inammissibile perché fondato su una sentenza di primo grado non passata in giudicato e quindi priva di efficacia decisiva nel presente giudizio, oltre a risolversi ancora una volta in una richiesta di rivalutazione del merito. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile perché non configurava una vera censura autonoma ma una conseguenza dell'ipotetico accoglimento del ricorso. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 447-bis c.p.c.

  indica il rito applicato nel giudizio di primo grado in materia locatizia.

• art. 342 c.p.c.

  richiamato dai controricorrenti per eccepire la nullità dell'appello.

• art. 360 c.p.c.

  comma 1, n. 3; comma 1, n. 5; comma 4

  il ricorso è stato valutato nei limiti del sindacato di legittimità; in caso di doppia conforme il vizio motivazionale non è deducibile, e il ricorso può essere proposto solo per i motivi consentiti dal comma 4.

• artt. 1362 c.c. e segg.

  la dedotta violazione dei canoni ermeneutici è inammissibile se si traduce nella richiesta di una diversa interpretazione del contratto e in una rivalutazione del merito.

• art. 1366 c.c.

  la censura sulla buona fede contrattuale è stata considerata, in sostanza, una richiesta di nuova valutazione dei fatti.

• artt. 1369 c.c. e 1366 c.c.

  richiamati per ribadire che l'interpretazione del contratto deve considerare il significato letterale nel contesto negoziale e la ragione pratica dell'accordo.

• artt. 1575 c.c., 1576 c.c., 1577 c.c., 1578 c.c.

  invocati dalla ricorrente per sostenere l'inadempimento del locatore e la garanzia per i vizi del bene locato, ma la Corte ha escluso la responsabilità in assenza di specifica pattuizione di garanzia sull'uso convenuto.

• art. 1338 c.c.

  la censura è stata dichiarata inammissibile perché introduceva una questione nuova non dedotta in appello.

• art. 96 c.p.c.

  richiamato nella domanda riconvenzionale per lite temeraria.

• artt. 90 e 91 c.p.c.

  richiamati nel quarto motivo, ma la censura è stata dichiarata inammissibile perché subordinata all'accoglimento del ricorso.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  applicato per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto/inammissibilità del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  richiamato quale base per il contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la deduzione di violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale è ammissibile solo se il ricorrente indica specificamente quali regole siano state violate e in che modo il giudice di merito se ne sia discostato; non è consentito sollecitare una nuova interpretazione della clausola o una rivalutazione del merito.
• Quando il contratto è interpretabile in più modi, la scelta del giudice di merito tra le possibili interpretazioni non è censurabile in cassazione solo perché il ricorrente ne propone una diversa e a sé più favorevole.
• Nei contratti di locazione di immobili destinati a uso non abitativo, se manca una specifica pattuizione di garanzia in favore del conduttore sulla conformità amministrativa del bene e sull'ottenimento dei titoli abilitativi, il rischio dell'adeguatezza del bene all'attività programmata e del rilascio delle autorizzazioni grava sul conduttore.
• Se il conduttore non ottiene le autorizzazioni necessarie allo svolgimento dell'attività, non è configurabile, di regola, un inadempimento del locatore per il solo fatto che il diniego dipenda dalle caratteristiche del bene locato, salvo che il locatore abbia assunto un obbligo specifico diverso.
• Il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda l'omesso esame di un fatto storico decisivo e non la mancata considerazione di singoli elementi istruttori; se il fatto storico è stato comunque esaminato, la censura non può essere accolta.
• In presenza di doppia conforme, il controllo di legittimità sulla motivazione è ulteriormente ristretto e non consente di riesaminare il compendio probatorio per ottenere una ricostruzione fattuale diversa da quella già condivisa dai giudici di merito.
• Una sentenza di primo grado non passata in giudicato non può essere invocata come giudicato esterno né come dato decisivo per sovvertire l'esito di un diverso giudizio pendente tra le stesse parti.
• Le questioni nuove, non dedotte nei gradi di merito, non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione sotto la veste della violazione di legge.

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