Risoluzione n. 319 del 24/07/2008

Interpello IRPEF sulle plusvalenze da cessione di terreni lottizzati

La risoluzione esamina il trattamento fiscale, ai fini IRPEF, delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni oggetto di lottizzazione. Il caso riguarda terreni acquisiti per successione, inseriti in un comprensorio da lottizzare e successivamente ceduti a un unico acquirente dopo l’approvazione del piano e la stipula della convenzione di lottizzazione.

Fatti rappresentati nell’istanza

I proprietari intendono presentare un piano di attuazione per ottenere la convenzione di lottizzazione e la relativa autorizzazione comunale, senza eseguire direttamente le opere di urbanizzazione, che saranno poste a carico dell’acquirente. Dopo tale fase, i terreni verranno venduti in blocco, con corrispettivo complessivo determinato sull’intero comprensorio in base alla cubatura totale edificabile e poi ripartito tra i singoli proprietari in proporzione alla superficie dei rispettivi terreni.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante sostiene che:

• la nozione di "lottizzazione di terreni" non richieda necessariamente la realizzazione materiale delle opere, ma possa coincidere con il completamento delle attività amministrative necessarie all’autorizzazione;
• il valore iniziale del comprensorio debba essere determinato alla data della firma della convenzione e del rilascio dell’autorizzazione, mediante perizia sul valore normale;
• la perizia riguardi l’intero comparto come sommatoria dei terreni;
• il corrispettivo sia ripartito tra i proprietari in proporzione alla dimensione dei terreni e alla cubatura ad essi imputabile;
• i soggetti residenti in Brasile debbano dichiarare le plusvalenze in Italia e non includerle nella dichiarazione dei redditi da presentare in Brasile.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama l’art. 67 del DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), che ricomprende tra i redditi diversi:

• alla lettera a), le plusvalenze realizzate mediante lottizzazione di terreni, o esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
• alla lettera b), le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Per la determinazione della plusvalenza, viene richiamato anche l’art. 68 del TUIR, secondo cui il reddito è dato dalla differenza tra corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e prezzo di acquisto aumentato degli altri costi inerenti.

Determinazione del costo di acquisto nei diversi casi

La risoluzione distingue tra:

• terreni lottizzati acquisiti oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione: si assume come prezzo di acquisto il valore normale del terreno al quinto anno anteriore all’inizio;
• terreni lottizzati acquisiti a titolo gratuito: il costo è determinato con riferimento al valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione, delle opere o della costruzione;
• terreni edificabili non lottizzati acquisiti per successione o donazione: si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle denunce o negli atti, o quello definito e liquidato, aumentato dei costi inerenti e rivalutato secondo l’indice ISTAT.

Differenza tra terreni lottizzati e terreni edificabili

La risoluzione evidenzia che la cessione di terreni lottizzati è fiscalmente più favorevole rispetto alla cessione di terreni soltanto edificabili, perché consente di assumere come costo il valore dell’area al momento dell’inizio della lottizzazione, o al quinto anno precedente, anziché il costo originario di acquisto rivalutato o il valore dichiarato in caso di acquisto gratuito.

Secondo l’Agenzia, tale disciplina premia il maggiore impegno economico e giuridico connesso alla lottizzazione e alla trasformazione urbanistica del terreno.

Individuazione del momento di inizio della lottizzazione

Il punto centrale dell’interpretazione riguarda il momento in cui un terreno passa da semplice area suscettibile di edificazione a terreno lottizzato.

La risoluzione osserva che:

• il piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico attuativo del piano regolatore generale;
• i privati, quando il Comune non sia dotato di piano particolareggiato, possono presentare piani di lottizzazione contenenti prescrizioni di dettaglio;
• la legge urbanistica n. 1150 del 1942 subordina l’autorizzazione comunale alla stipula di una convenzione che disciplini gli oneri del privato per le opere di urbanizzazione.

Richiamando la giurisprudenza, l’Agenzia afferma che la lottizzazione si completa e diviene perfetta con la stipula della convenzione, che costituisce condizione di efficacia dell’autorizzazione comunale.

Momento rilevante ai fini fiscali

Ai fini dell’art. 67, lettera a), del TUIR, una cessione di terreni può essere considerata cessione di terreni lottizzati quando il Comune abbia approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa convenzione.

Ai fini della determinazione della plusvalenza ex art. 68, comma 2, del TUIR, l’autorizzazione comunale alla lottizzazione è assunta come momento di inizio della lottizzazione.

Applicazione al caso concreto

Per i terreni acquisiti per successione, l’Agenzia ritiene che, ai fini della determinazione della plusvalenza derivante dalla cessione successiva alla stipula della convenzione di lottizzazione, gli istanti possano assumere come costo di acquisto il valore normale dei terreni risultante dalla perizia, riferito alla data del rilascio dell’autorizzazione comunale, considerata inizio della lottizzazione.

Per la determinazione del valore normale in perizia occorre fare riferimento all’art. 9, comma 3, del TUIR.

Tassazione delle plusvalenze e obblighi dichiarativi

Le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni lottizzati concorrono alla formazione del reddito complessivo del cedente come redditi diversi nell’anno in cui è percepito il corrispettivo.

Anche i soggetti residenti in Brasile devono dichiarare in Italia tali redditi, in quanto l’art. 23, comma 1, lettera f), del TUIR considera prodotti nel territorio dello Stato i redditi diversi derivanti da beni situati nel territorio stesso.

La risoluzione richiama inoltre la convenzione Italia-Brasile contro le doppie imposizioni, che attribuisce l’imposizione sugli utili derivanti dall’alienazione di beni immobili allo Stato in cui gli immobili sono situati.

Limiti del parere

L’Agenzia precisa di non essere competente a pronunciarsi sugli obblighi fiscali eventualmente dovuti in Brasile sulla base della normativa di quel Paese.

Conclusione operativa

In sintesi, la risoluzione conferma che:

• la lottizzazione rilevante ai fini fiscali si perfeziona con l’approvazione del piano e la stipula della convenzione;
• l’inizio della lottizzazione coincide, ai fini del calcolo della plusvalenza, con il rilascio dell’autorizzazione comunale;
• per i terreni acquisiti per successione, il costo fiscalmente rilevante può essere assunto al valore normale determinato con perizia alla data di autorizzazione;
• le plusvalenze sono imponibili in Italia anche per i residenti in Brasile.