Cassazione Civile, Ordinanza n. 23457/2026 del 17/07/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda tre avvisi di accertamento catastale emessi a seguito di procedure DOCFA per immobili a destinazione speciale o particolare, adibiti a esercizi commerciali e classificati nel gruppo D. La società proprietaria aveva proposto ricorsi, poi riuniti, contro la rettifica delle rendite proposte; la CTP li aveva accolti e la CTR aveva respinto l'appello dell'Ufficio. L'Agenzia delle Entrate ha quindi impugnato per cassazione la sentenza regionale con un unico motivo, deducendo violazione delle norme catastali sulla motivazione degli avvisi: secondo la ricorrente, in presenza di DOCFA e di mera diversa valutazione degli elementi forniti dal contribuente, la motivazione degli atti era sufficiente con l'indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, senza necessità di un'analitica esposizione di tutte le variabili valutative. La società ha resistito con controricorso e ha proposto ricorso incidentale, lamentando a sua volta violazione delle norme sull'estimo catastale e vizi della sentenza per avere ritenuto legittimo l'uso del criterio del costo di ricostruzione e per non avere ravvisato un difetto di istruttoria dell'Ufficio, che avrebbe escluso senza adeguata base probatoria sia il metodo reddituale sia quello del valore venale di mercato.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso principale dell'Agenzia delle Entrate e rigettato il ricorso incidentale della società. Ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. È stato inoltre dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato in relazione al rigetto del ricorso incidentale.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  È stato il parametro formale del motivo di ricorso per dedurre violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 27 e 28

  Sono le norme che disciplinano i criteri tecnici di stima catastale degli immobili a destinazione speciale o particolare; la Corte afferma che i criteri di valutazione non sono rigidamente gerarchici ma alternativi in relazione alle caratteristiche dell'immobile.

• d.m. n. 701 del 1994

  È richiamato quale fonte regolativa della procedura DOCFA e della motivazione degli avvisi di classamento, che può essere sufficiente quando non vi siano contestazioni sui fatti indicati dal contribuente.

• art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939

  È indicato come base della stima diretta per gli immobili di categoria speciale o particolare, anche mediante procedimento diretto o indiretto.

• L. n. 190 del 2014

  È richiamata come fonte che ha elevato a rango normativo la circolare n. 6/T del 2012 in materia di determinazione della rendita catastale.

• d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater

  Il rigetto del ricorso incidentale comporta la declaratoria dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Nella procedura DOCFA, se gli elementi di fatto indicati dal contribuente non sono contestati e la divergenza riguarda solo la diversa valutazione tecnica di tali dati, l'avviso di accertamento catastale è sufficientemente motivato con l'indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, senza necessità di una motivazione particolarmente analitica.
• Quando vi sia contestazione sui fatti posti dal contribuente a base della proposta di classamento, la motivazione dell'atto deve invece specificare le differenze riscontrate, così da consentire la difesa e delimitare l'oggetto del contenzioso.
• Negli immobili a destinazione speciale o particolare, i criteri di stima catastale non sono ordinati in una gerarchia fissa e astratta, ma sono alternativi in funzione delle caratteristiche concrete del bene; l'Ufficio può utilizzare il metodo ritenuto più idoneo a ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione dell'immobile.
• In tema di estimo catastale, il canone di locazione è un elemento potenzialmente soggettivo; pertanto, l'amministrazione può fare ricorso al procedimento indiretto fondato sul costo di ricostruzione deprezzato anche quando ritenga non affidabili o non disponibili i parametri di mercato, senza che ciò integri di per sé difetto di motivazione o violazione dei criteri legali.
• Nel giudizio sull'avviso catastale va distinto il piano della motivazione dell'atto da quello della prova della pretesa: la sufficienza motivazionale non richiede l'allegazione o l'ostensione integrale di tutti i documenti posti a base dell'accertamento, se il contribuente è comunque posto in condizione di comprendere la pretesa e di contestarla.
• rami

Come è indicizzato