Sentenza del 26/07/2017 n. 18407 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato al rialzo il valore dichiarato in tre compravendite immobiliari, utilizzando una stima dell'UTE e un precedente atto di compravendita come parametro comparativo. I contribuenti contestavano gli avvisi per carenza di motivazione e per l'inidoneità del parametro utilizzato: l'atto comparativo era anteriore di oltre tre anni rispetto alle compravendite oggetto di accertamento e riguardava terreni con caratteristiche urbanistiche ed edificatorie diverse. L'Agenzia ha impugnato la decisione sostenendo che gli avvisi fossero adeguatamente motivati, che la CTR avesse erroneamente ritenuto inutilizzabile la stima dell'UTE e che avesse omesso di esaminare il merito della pretesa tributaria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'annullamento degli avvisi di rettifica e liquidazione e la validità dei valori dichiarati dai contribuenti. Ha ritenuto che l'Amministrazione dovesse indicare nell'avviso le ragioni concrete della stima e utilizzare, per la comparazione, atti relativi a immobili analoghi e risalenti a non più di tre anni prima. Nel caso concreto, il parametro utilizzato era temporalmente inutilizzabile e comunque non comparabile per ubicazione e indice di edificabilità. La Corte ha inoltre escluso la necessità di una CTU e ha condannato l'Agenzia al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, liquidate in favore di ciascuna parte costituita in 11.500 euro per compensi, 100 euro per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  Consente all'Amministrazione finanziaria di rettificare il valore degli immobili anche sulla base dei valori indicati in altri atti relativi a immobili con caratteristiche analoghe, purché tali atti siano risalenti a non più di tre anni prima. Il parametro deve inoltre essere concretamente comparabile sotto il profilo delle caratteristiche dell'immobile.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 52, commi 2 e 2-bis

  "l'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma"

  L'avviso di rettifica e liquidazione deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche della maggiore valutazione. Se richiama un atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, tale atto deve essere allegato, salvo che il suo contenuto essenziale sia riprodotto nell'avviso. La violazione di tali obblighi comporta la nullità dell'avviso.

• Legge n. 212 del 2000, art. 7

  Impone agli atti dell'Amministrazione finanziaria un adeguato obbligo di motivazione, funzionale a permettere al contribuente di comprendere la pretesa e di esercitare pienamente il diritto di difesa.

• D.Lgs. n. 546 del 1992, artt. 2, 7 e 19

  Disciplinano l'oggetto della giurisdizione tributaria, i poteri delle commissioni tributarie e gli atti impugnabili. Nel caso concreto, la CTR non ha ecceduto i propri poteri esaminando anche l'idoneità sostanziale del parametro estimativo.

• Codice civile, art. 2697

  Stabilisce la regola generale dell'onere della prova. In materia di rettifica del valore, spetta all'Amministrazione fornire elementi idonei a dimostrare i presupposti concreti della maggiore valutazione, mentre il contribuente può opporre elementi contrari.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1

  Individua i motivi di ricorso per Cassazione. La Corte non può essere utilizzata per ottenere un nuovo esame del merito o una diversa valutazione delle prove già esaminate dai giudici di merito.

Massime di principio

• Un avviso di rettifica del valore immobiliare non può limitarsi a richiamare genericamente una stima tecnica: deve spiegare le ragioni concrete della valutazione e gli elementi utilizzati.
• Gli atti comparativi devono riguardare immobili realmente analoghi e, ai sensi dell'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131 del 1986, non possono risalire a più di tre anni prima rispetto all'atto rettificato.
• La comparabilità non dipende soltanto dalla vicinanza geografica o dal prezzo, ma anche da caratteristiche come destinazione urbanistica, indice di edificabilità, ubicazione e condizioni del bene.
• Se il parametro comparativo è temporalmente o sostanzialmente inidoneo, l'Amministrazione deve fornire ulteriori elementi probatori a sostegno della maggiore valutazione; in mancanza, l'avviso può essere annullato.
• L'obbligo di allegazione può essere assolto riproducendo nell'avviso il contenuto essenziale della perizia o dell'atto richiamato, ma ciò non sostituisce l'obbligo di spiegare perché quei dati giustifichino il valore accertato.
• La motivazione dell'avviso serve sia a consentire la difesa del contribuente sia a impedire che l'Amministrazione introduca in giudizio ragioni nuove o diverse da quelle indicate nell'atto.
• In Cassazione non è normalmente possibile chiedere una nuova valutazione dei fatti, delle prove o dell'idoneità tecnica dei comparabili quando la decisione dei giudici di merito è adeguatamente motivata.