Cassazione Civile, Ordinanza n. 00524/2025 del 09/01/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da lavori eseguiti su un immobile di proprietà della ricorrente e ritenuti dai vicini lesivi dei loro diritti di comproprietà e delle distanze legali. In primo grado i proprietari confinanti avevano chiesto di accertare l’illegittimità di varie opere: ampliamento di un vano con inglobamento di una cisterna, apertura di una finestra verso il loro fondo, creazione di una porta di accesso su area comune, collocazione di un contatore idrico e interramento di condotte sotto il loro fondo, oltre a uno sbancamento di terreno che avrebbe compromesso la stabilità della recinzione. Chiedevano ripristino dei luoghi, rilascio dei beni e risarcimento del danno. La convenuta aveva proposto domanda riconvenzionale di usucapione. Il Tribunale aveva rigettato la riconvenzionale e accolto in parte la domanda principale, ordinando ripristini e condannando al risarcimento. La Corte d’appello aveva poi escluso il risarcimento del danno, confermando però il resto, ritenendo che l’apertura del varco nel muro comune costituisse innovazione non consentita perché incidente sulla statica del fabbricato; aveva inoltre ritenuto irrilevante la proprietà esclusiva della cisterna, poiché restava la violazione del muro maestro, e aveva respinto l’appello incidentale dei vicini sulle opere idriche. Nel ricorso per cassazione la proprietaria ha dedotto: 1) violazione degli artt. 112 c.p.c. e 1117 c.c., sostenendo che la Corte territoriale non avesse spiegato perché l’apertura dei varchi avesse leso la proprietà comune e avesse erroneamente ravvisato un pregiudizio alla staticità, sicurezza e al decoro; 2) violazione dell’art. 1117 c.c., lamentando che non fosse stata considerata la proprietà esclusiva della cisterna risultante da un atto di divisione del 1921; 3) violazione dell’art. 873 c.c., per avere la Corte confermato la decisione sullo sbancamento senza considerare rilievi e richiesta di rinnovazione della c.t.u.; 4) violazione degli artt. 92 e 336 c.p.c., perché la Corte d’appello non avrebbe rideterminato le spese di primo grado dopo la parziale riforma della sentenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo nella parte in cui contestava la regola di diritto applicata, osservando che il condomino può aprire porte o finestre nel muro comune solo se l’opera non pregiudica la stabilità e il decoro dell’edificio; la valutazione di merito della Corte territoriale, sorretta da consulenza tecnica, non era sindacabile. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, perché la sentenza impugnata aveva già preso atto della proprietà esclusiva della cisterna, ma aveva comunque rilevato la violazione della proprietà comune per l’abbattimento del muro maestro. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di autosufficienza, poiché la ricorrente non aveva dimostrato dove la questione dello sbancamento e della rinnovazione della c.t.u. fosse stata devoluta al giudice di appello. Il quarto motivo è stato respinto perché la conferma nel resto della sentenza di primo grado consentiva di ritenere implicitamente confermata anche la regolazione delle spese, nonostante la parziale riforma sul solo capo risarcitorio. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  n. 3 e 5 del comma I; n. 4 e 5 del comma I

  I motivi sono stati scrutinati distinguendo tra violazione di legge, vizio di motivazione e errori processuali; il vizio di motivazione non è ammesso come rivalutazione del fatto quando il giudice di merito ha motivato in modo congruo.

• art. 112 c.p.c.

  La censura di ultrapetizione/omessa pronuncia è stata ritenuta infondata perché la Corte d’appello aveva effettivamente esaminato il tema delle opere sul muro comune.

• art. 1117 c.c.

  Il muro comune e le parti comuni non possono essere incise con opere che ne compromettano stabilità o decoro; la proprietà esclusiva di un singolo bene comune non elimina la tutela sulle strutture comuni interessate dall’intervento.

• art. 1102 c.c.

  L’uso della cosa comune è consentito al singolo partecipante solo se non altera la destinazione del bene e non impedisce agli altri il pari uso; non legittima innovazioni che incidano sulla statica dell’edificio.

• art. 873 c.c.

  Richiamato in relazione ai pretesi problemi di distanze e allo sbancamento; la censura è stata però dichiarata inammissibile per mancata devoluzione della questione nei gradi di merito e difetto di autosufficienza.

• art. 92 c.p.c.

  La doglianza sulle spese è stata respinta perché la conferma nel resto della decisione di primo grado consente di mantenere ferma la regolazione delle spese.

• art. 336 c.p.c.

  La riforma parziale della sentenza non comporta automaticamente la caducazione della statuizione sulle spese quando il giudice d’appello confermi espressamente il resto della decisione di primo grado.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  È stato dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Il condomino o partecipante alla comunione può eseguire aperture o modifiche nel muro comune solo se l’intervento non compromette la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio; la verifica in concreto della lesione è riservata al giudice di merito e, se congruamente motivata, non è rivalutabile in cassazione.
• La prova della proprietà esclusiva di un singolo bene inserito in un contesto condominiale o comune non basta a legittimare opere che incidano sulle strutture comuni: occorre comunque il rispetto dei limiti imposti dalla disciplina delle parti comuni e dall’art. 1102 c.c.
• In sede di legittimità non è consentito introdurre questioni nuove o non chiaramente devolute in appello; chi deduce un error in procedendo o un vizio legato alla consulenza tecnica deve indicare specificamente dove la questione sia stata proposta nei gradi di merito.
• La censura per difetto di motivazione o per errata valutazione delle risultanze tecniche non può trasformarsi in una richiesta di nuova valutazione del fatto quando la sentenza impugnata abbia svolto un apprezzamento logico e coerente.
• La riforma parziale della decisione di primo grado non comporta necessariamente la caducazione della statuizione sulle spese se il giudice d’appello conferma espressamente il resto della sentenza e la soccombenza complessiva della parte resta sostanzialmente invariata.

Come è indicizzato