Cassazione Civile, Ordinanza n. 18236/2025 del 04/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda un provvedimento di revoca dell'agevolazione "prima casa" concesso per un precedente acquisto immobiliare, revoca fondata sul mancato trasferimento dell'immobile entro il termine previsto. Il contribuente aveva acquistato un appartamento in edilizia convenzionata, inizialmente in proprietà superficiaria e poi trasformato in piena proprietà, con vincolo di prezzo massimo in caso di rivendita. La vendita dell'immobile non era avvenuta entro il termine utile perché era ancora pendente la procedura di affrancazione del prezzo, dipendente da un ritardo della Pubblica Amministrazione. Nei gradi di merito, la questione centrale è stata se tale ritardo integrasse una causa di forza maggiore idonea a impedire la decadenza dal beneficio fiscale. Il ricorso per cassazione è stato proposto dal contribuente con due motivi, deducendo in sostanza l'erroneità della decisione di merito nel negare la forza maggiore e nel ritenere legittima la revoca del beneficio; l'Agenzia delle entrate ha resistito chiedendo il rigetto.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che la valutazione della CTR era logicamente motivata e non sindacabile in sede di legittimità, perché aveva accertato in fatto che non vi fosse una forza maggiore: il ritardo della procedura di affrancazione non aveva reso oggettivamente impossibile la vendita, ma aveva solo inciso sulla convenienza economica dell'operazione, sicché il contribuente aveva compiuto una scelta economica incompatibile con la dedotta causa ostativa. È stato quindi confermato l'atto impositivo di revoca dell'agevolazione. La Corte ha compensato le spese per il contrasto giurisprudenziale formatosi sulla forza maggiore in materia agevolativa e ha dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  È richiamato come norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002.

Massime di principio

• In materia di agevolazioni fiscali per la prima casa, la forza maggiore che impedisce la decadenza dal beneficio deve consistere in un evento oggettivamente imprevedibile e inevitabile, non dipendente dalla sfera di disponibilità del contribuente.
• Il mero ritardo della Pubblica Amministrazione può integrare forza maggiore solo se renda concretamente impossibile l'adempimento richiesto; non è sufficiente che incida soltanto sulla convenienza economica dell'operazione.
• La valutazione circa la sussistenza o meno della forza maggiore, quando sia fondata su accertamenti di fatto e su una motivazione logica e coerente, non è censurabile in cassazione se non nei limiti del sindacato di legittimità.
• Se l'immobile può comunque essere venduto, ancorché a prezzo meno conveniente, non vi è impossibilità oggettiva tale da escludere la decadenza dal beneficio fiscale.
• Il comportamento del contribuente che attende una definizione più favorevole della propria posizione economica, pur potendo compiere l'atto richiesto, non equivale a causa di forza maggiore.

Come è indicizzato