Cassazione Civile, Ordinanza n. 35931/2021 del 22/11/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 7 agosto 2000, con termine per il definitivo fissato al 30 novembre 2000. Il promissario acquirente ha agito chiedendo l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., deducendo l'inadempimento del promittente venditore, il quale non avrebbe cancellato un'ipoteca iscritta sull'immobile a garanzia di un mutuo. Il venditore si è difeso sostenendo che il mutuo era stato estinto con la caparra ricevuta, che la cancellazione dell'ipoteca sarebbe stata contestuale al definitivo e che, al contrario, era stato l'acquirente a non presentarsi per la stipula entro il termine essenziale, nonostante diffida ad adempiere. In riconvenzionale, ha chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento dell'acquirente, l'accertamento della legittima ritenzione della caparra confirmatoria e il risarcimento dei danni ulteriori. Il tribunale aveva ritenuto il contratto risolto per mutuo dissenso e rigettato le domande; la corte d'appello, invece, ha escluso la risoluzione consensuale e ha accolto la domanda di trasferimento coattivo, ritenendo prevalente l'inadempimento del venditore. In cassazione il venditore ha dedotto: violazione delle norme sull'interpretazione contrattuale, sull'inadempimento, sulla diffida e sull'onere della prova; omesso esame di fatti decisivi; erronea mancata considerazione della presunta risoluzione per mutuo dissenso; erronea mancata condanna dell'acquirente al pagamento degli interessi di mora sul saldo prezzo; richiesta finale di decisione nel merito.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i primi due motivi mirassero in sostanza a contestare l'accertamento di fatto svolto dalla corte d'appello, che aveva escluso il mutuo dissenso e aveva giudicato prevalente l'inadempimento del venditore; tale accertamento è stato considerato congruamente motivato e quindi non censurabile in sede di legittimità. La Corte ha inoltre precisato che il mutuo dissenso di un preliminare immobiliare, soggetto a forma scritta ad substantiam, deve risultare anch'esso da atto scritto e non può desumersi da comportamenti concludenti. Quanto al terzo motivo, è stato ritenuto comunque infondato e anche non specificamente dedotto nei gradi di merito, poiché, una volta esclusa la responsabilità dell'acquirente, non vi era base per riconoscere interessi moratori sul residuo prezzo. Il quarto motivo, volto a ottenere una decisione nel merito, è stato respinto in ragione del rigetto dei precedenti. Il ricorrente è stato condannato alle spese di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  sentenza ex art. 2932 cod. civ.

  consente l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di vendita, subordinatamente all'adempimento delle condizioni poste dal giudice

• artt. 1350 e 1351 c.c.

  il contratto con cui le parti risolvono consensualmente il preliminare (...) deve farsi per iscritto

  il preliminare immobiliare e il suo eventuale scioglimento per mutuo dissenso richiedono la forma scritta ad substantiam, non essendo sufficiente desumerli da comportamenti concludenti

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  denuncia (...) la violazione e falsa applicazione

  il ricorso per cassazione non può essere usato per rivalutare il fatto sotto forma di violazione di legge quando la censura investe in realtà l'accertamento fattuale

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  omesso esame circa fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti

  è censurabile solo l'omesso esame di un fatto decisivo, non il semplice dissenso sulla valutazione delle prove o sulla sufficienza della motivazione

• artt. 1362 e ss. c.c.

  violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e ss.

  le censure sull'interpretazione del preliminare erano sostanzialmente dirette a contestare la ricostruzione fattuale della corte territoriale

• artt. 1453 e 1454 c.c.

  violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1454

  le norme sull'inadempimento e sulla diffida sono state richiamate come parametro delle doglianze, ma la Corte ha ritenuto corretta la valutazione di prevalente inadempimento del venditore

• art. 2697 c.c.

  violazione e falsa applicazione ... 2697

  il motivo non ha scardinato l'accertamento di fatto compiuto in merito alla ripartizione e all'assolvimento dell'onere probatorio

• artt. 2727 e 2729 c.c.

  violazione e falsa applicazione ... 2727 e 2729

  le presunzioni invocate non bastano a supplire alla mancanza di prova scritta del mutuo dissenso in un contratto soggetto a forma scritta

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  violazione e falsa applicazione ... degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.

  il cattivo esercizio della valutazione delle prove non legali non integra di per sé vizio denunciabile in cassazione, salvo anomalia motivazionale costituzionalmente rilevante

• art. 1224 c.c.

  gli interessi moratori accordati al creditore dal 1° co. dell'art. 1224 cod. civ. hanno funzione risarcitoria

  gli interessi moratori sono dovuti come ristoro forfettario della mancata disponibilità della somma solo in presenza di responsabilità contrattuale del debitore

• art. 384, comma 2, c.p.c.

  chiede che questa Corte decida nel merito

  la decisione nel merito presuppone l'accoglimento dei motivi o comunque condizioni che nel caso non ricorrevano

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento

  in caso di rigetto del ricorso, può essere dovuto l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  pari a quello previsto per il ricorso ai sensi dell'art. 13, 1° co. bis

  parametro per il calcolo dell'ulteriore contributo unificato in caso di soccombenza nel giudizio di legittimità

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita immobiliare soggetto a forma scritta, anche l'eventuale accordo risolutorio per mutuo dissenso deve risultare da atto scritto; non è sufficiente inferirlo da meri comportamenti concludenti o dal semplice decorso del tempo.
• In cassazione non è censurabile la sola rivalutazione del materiale probatorio o la diversa lettura dei fatti compiuta dal giudice di merito: il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c. richiede l'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso, non il dissenso sulla ponderazione delle prove.
• Nei contratti a prestazioni corrispettive, quando entrambi i contraenti si imputano inadempimenti reciproci, il giudice di merito deve compiere una comparazione complessiva delle rispettive condotte per individuare quale violazione sia stata causalmente e oggettivamente prevalente nell'alterazione del sinallagma.
• Gli interessi moratori sul saldo prezzo hanno natura risarcitoria e presuppongono una responsabilità contrattuale del debitore della somma; se il giudice esclude l'inadempimento del creditore del prezzo, non vi è titolo per riconoscerli.
• Il cattivo esercizio del potere di valutazione delle prove non legali non integra di per sé un vizio di legittimità, salvo che si traduca in una vera anomalia motivazionale rilevante ai sensi dell'art. 132, n. 4, c.p.c.

Come è indicizzato